Investir dans l’immobilier locatif devient accessible dès 500€ avec Dividom, première plateforme française de crowdfunding immobilier participatif lancée en janvier 2015 à Lille. Cette solution propose d’acheter des biens (appartements, maisons, bureaux, locaux commerciaux) à plusieurs investisseurs via une société créée pour chaque projet. Le financement participatif permet de constituer un patrimoine immobilier progressivement, de générer des revenus locatifs et de bénéficier d’avantages fiscaux comme la loi Pinel. Dividom accompagne ses clients sur tous les aspects : sélection des projets, création juridique, gestion locative, comptabilité et fiscalité. Le principe ? Devenir copropriétaire sans les contraintes chronophages de l’investissement immobilier classique, tout en mutualisant les risques avec d’autres investisseurs.
En bref, voici les points les plus importants à retenir :
- L’accessibilité révolutionnaire du crowdfunding immobilier : vous pouvez investir dans l’immobilier locatif dès 500€ en achetant des parts d’une SCI ou SAS avec d’autres investisseurs, sans apport conséquent ni démarches bancaires complexes.
- Un accompagnement complet et sécurisé : chaque projet passe par un triple contrôle (audit interne, algorithme, comité d’éthique externe) et Dividom gère l’intégralité de l’investissement (juridique, travaux, gestion locative, comptabilité).
- Des avantages fiscaux puissants : la loi Pinel offre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans, le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700€ par an, et le statut LMNP autorise l’amortissement du bien.
- Les risques actuels du marché à connaître : en 2024-2025, 20 à 30% des projets accusent des retards de remboursement et 4 à 6% connaissent des défauts, contre 1% auparavant, en raison de la hausse des taux et du ralentissement immobilier.
- La diversification comme stratégie gagnante : répartir vos investissements sur plusieurs projets (différentes villes, types de biens, neuf/ancien) limite drastiquement l’impact d’un éventuel défaut et vise un horizon minimum de 6 à 8 ans.
Pour aller plus loin et tout savoir sur cet article, je vous invite à lire l’article.
Sommaire
Dividom en bref : la plateforme pionnière
Créée par Maxime Duhamme (expert en gestion de patrimoine), Bastien Montois (développeur) et Sabri Heddadji (spécialiste webmarketing), Dividom révolutionne l’accès à la pierre. La plateforme basée à Euratechnologies propose une alternative aux SCPI traditionnelles et au placement collectif classique.
Le ticket d’entrée débute à 500€, rendant l’investissement immobilier locatif accessible aux jeunes actifs comme aux profils souhaitant préparer leur retraite. Plus besoin d’apport conséquent ni de démarches auprès du notaire ou de la banque pour obtenir un prêt.
Chaque investisseur détient des parts d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une SAS selon le type de projet. Les revenus locatifs sont distribués au prorata de la participation. La rentabilité brute varie entre 4% et 12% selon les actifs.
Comment fonctionne Dividom ?
Le processus d’investissement en ligne
L’inscription sur la plateforme prend moins d’une minute. Vous créez votre compte, explorez le catalogue de projets disponibles et choisissez selon votre profil d’investisseur. La sélection s’effectue par ville (Lille, Paris, Lyon…), type d’actif (habitations, commerces, bureaux) ou montant souhaité.
Une fois le projet choisi, vous investissez en ligne via carte bancaire ou virement. Si la campagne de financement atteint 100%, le projet est financé et vous devenez associé. Dans le cas contraire, les fonds sont restitués sans pénalité.
Validation par le comité d’éthique
Chaque bien passe par trois étapes avant publication. D’abord, l’équipe Dividom audite le projet (localisation, prix au m², potentiel locatif). Ensuite, un algorithme note le dossier. Enfin, un comité d’éthique externe composé de professionnels de l’immobilier et d’experts-comptables valide ou refuse le projet.
Cette triple vérification limite les risques pour les investisseurs. Dividom prend également une participation ultra-minoritaire dans chaque projet via sa foncière, démontrant sa confiance.
SCI ou SAS : deux structures juridiques
La société civile immobilière convient aux investissements locatifs classiques avec vision patrimoniale long terme. Les associés sont solidaires des dettes dans la limite de leurs apports. La fiscalité s’applique à l’impôt sur le revenu.
La SAS (Société par Actions Simplifiées) sépare strictement le patrimoine personnel de celui de la société. Les actionnaires ont une responsabilité limitée. Cette forme juridique est obligatoire pour les plateformes agréées Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) par l’AMF.
Types de projets disponibles sur Dividom
Immobilier résidentiel neuf et ancien
La plateforme propose des appartements, maisons et studios dans toute la France. L’immobilier ancien offre une rentabilité brute plus élevée et la possibilité de déficit foncier. Le prix au m² reste inférieur au neuf. Attention toutefois aux travaux récurrents à prévoir.
Le neuf permet la défiscalisation via loi Pinel, garantit des logements aux normes actuelles peu énergivores et limite les dépenses d’entretien. Le prix au m² est plus élevé mais la tranquillité d’esprit compense cet écart.
Immobilier d’entreprise
Les locaux commerciaux, bureaux et espaces de coworking diversifient votre portefeuille. Les baux commerciaux durent 3, 6 ou 9 ans, offrant une stabilité supérieure aux locations résidentielles. Les entreprises locataires présentent généralement un profil plus stable.
Ce type d’actif nécessite un capital de départ plus important en investissement direct. Le crowdfunding résout cette problématique en mutualisant l’achat entre plusieurs investisseurs à partir de 500€.
Avantages de la solution Dividom
Accessibilité financière démocratisée
Fini les barrières à l’entrée de l’immobilier locatif. Avec un ticket à 500€, les jeunes actifs, étudiants et profils modestes accèdent à la constitution d’un patrimoine. Cette démocratisation permet d’investir régulièrement de petits montants plutôt qu’un gros apport unique.
La diversification devient possible même avec un budget limité. Vous répartissez 5 000€ sur dix projets différents au lieu de tout miser sur un seul bien.
Gestion déléguée de A à Z
Dividom s’occupe de l’intégralité des tâches chronophages. L’équipe recherche les biens, négocie les prix, réalise les travaux si nécessaire, gère la mise en location et assure la comptabilité. Vous récupérez simplement vos revenus locatifs chaque trimestre ou année selon les statuts.
Le service client reste disponible par téléphone, chat ou dans les locaux lillois de 9h à 19h. Des experts immobiliers accompagnent chaque investisseur dans ses choix stratégiques.
Protection par assurances
Trois couvertures protègent les projets. L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre les dommages au bien. L’assurance loyers impayés sécurise les revenus en cas de défaillance locataire. L’assurance dégradations locatives intervient pour les détériorations.
Lorsqu’un projet est financé en partie par crédit bancaire, l’assurance emprunteur protège les héritiers en cas de décès. La dette ne se transmet pas.
Avantages fiscaux multiples
La loi Pinel reste le dispositif phare. Elle offre une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans (18 000€ pour 150 000€ investis), 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Le plafond s’établit à 300 000€ par an et 5 500€ au m².
Le déficit foncier permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt) de votre revenu global, jusqu’à 10 700€ annuels. L’excédent se reporte sur 10 ans. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) autorise l’amortissement du bien et des meubles.
Risques à connaître avant d’investir
Contexte 2024-2025 du crowdfunding immobilier
Le marché traverse une période délicate. Les retards de remboursement touchent 20 à 30% des projets financés en 2021-2022. Les défauts de paiement atteignent 4 à 6% contre 1% auparavant. La hausse des taux d’intérêt et le ralentissement du marché immobilier expliquent ces difficultés.
Dividom investit à vos côtés sur chaque projet, alignant ses intérêts avec les vôtres. Les garanties se renforcent progressivement (hypothèques de premier rang, fiducies sûretées).
Risques inhérents à l’immobilier
La valeur du bien peut baisser selon l’évolution du marché local. Une vacance locative prolongée réduit les revenus. Les travaux imprévus impactent la rentabilité. La revente des parts n’est jamais garantie, créant un risque d’illiquidité.
Contrairement aux SCPI, il n’existe pas de marché secondaire organisé pour les SCI. La revente nécessite de trouver un acheteur parmi les co-investisseurs, sur la plateforme de revente Dividom, ou d’activer le droit de retrait (avec décote de 20% après 6 ans).
Diversification : la règle d’or
Ne mettez jamais tous vos œufs dans le même panier. Répartissez vos investissements sur plusieurs projets (appartements, commerces), plusieurs villes et différentes typologies (neuf, ancien). Cette stratégie limite l’impact d’un éventuel défaut sur votre portefeuille global.
Retours d’expérience sur Dividom
Les investisseurs apprécient l’accessibilité de la plateforme et la qualité de l’accompagnement. La transparence sur les projets (photos, documents comptables, procès-verbaux d’assemblée) rassure les nouveaux arrivants. L’outil communauté permet d’échanger avec les co-investisseurs et de voter les décisions importantes.
Les points de vigilance concernent la liquidité limitée et les délais de revente. La période actuelle génère davantage de retards qu’en 2021-2022. Les investisseurs avertis recommandent une vision long terme (minimum 6-8 ans) et une diversification maximale.
Constituer son patrimoine progressivement
Définissez votre stratégie selon votre situation. Un jeune actif privilégiera des petits montants réguliers (500€ mensuels) répartis sur différents actifs. Un profil proche de la retraite recherchera plutôt la génération de revenus complémentaires via des biens déjà loués.
La revente s’organise via cinq options. Vous proposez vos parts à votre réseau personnel, aux co-investisseurs du projet, sur le marché secondaire Dividom, à la société porteuse (rachat avec la trésorerie), ou votez la mise en vente du bien entier.
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum ? 500€ pour débuter, permettant une entrée progressive dans l’immobilier locatif.
Quels rendements espérer ? Entre 4% et 12% selon les projets, hors avantages fiscaux qui améliorent la rentabilité nette.
Combien de temps investir ? Vision minimum 6 ans recommandée pour amortir les frais et maximiser les avantages fiscaux.
Comment récupérer son argent ? Via les cinq solutions de revente proposées, sachant que la liquidité n’est jamais garantie.