La SCI Capimmo de Praemia REIM France traverse une période critique avec une performance 2023 négative de -11,55% et des difficultés persistantes en 2025. Cette société civile immobilière à capital variable, leader de l’investissement immobilier en unité de compte, soulève des interrogations majeures sur sa capacité à retrouver sa rentabilité d’antan. Entre risque de perte en capital, frais de gestion élevés et conjoncture économique défavorable, faut-il encore investir dans ce support d’épargne immobilière ? Notre analyse détaillée vous éclaire sur les enjeux, risques et perspectives de cette SCI de placement collectif accessible uniquement via l’assurance vie.
En bref, voici les points les plus importants à retenir :
- Performances alarmantes : la SCI Capimmo traverse une crise majeure avec une chute de -24% depuis 2022 et des performances négatives historiques de -11,55% en 2023, marquant la première baisse depuis sa création en 2007.
- Problèmes de liquidité critiques : l’actif net a fondu de 7,3 milliards à 5,1 milliards d’euros suite à une décollecte massive, obligeant Praemia REIM à céder des actifs pour honorer les demandes de rachats.
- Causes structurelles de la crise : la hausse brutale des taux d’intérêt européens et la contraction du marché immobilier tertiaire ont provoqué une réévaluation massive des immeubles de bureaux qui constituent la majorité du portefeuille.
- Risques et frais significatifs : aucune garantie en capital, risque de liquidité avéré, et des frais élevés (1,92% TTC annuels + 2% de frais d’entrée) qui pèsent sur la rentabilité à long terme.
- Modalités strictes d’investissement : accessible uniquement via l’assurance-vie, durée minimum conseillée de 8 ans, et ne jamais dépasser 20% de son patrimoine financier sur ce support pour limiter les risques.
Pour aller plus loin et tout savoir sur cet article, je vous invite à lire l’article.
Sommaire
SCI Capimmo en 2025 : situation critique et perspectives
Performances alarmantes : les chiffres qui inquiètent
La SCI Primonial Capimmo affiche des résultats préoccupants depuis décembre 2022. Avec un actif net réévalué qui a fondu de 7,3 milliards d’euros à 5,1 milliards fin 2024, cette société civile de placement immobilier subit de plein fouet la crise du marché immobilier tertiaire.
La valeur liquidative s’établit à 225,59 euros au 5 septembre 2025, soit une chute cumulée de plus de 24% depuis le pic de 2022. Cette baisse historique marque la première fois que ce fonds d’investissement alternatif enregistre des performances négatives depuis sa création en 2007.
Impact de la crise immobilière et problèmes de liquidité
La hausse brutale des taux d’intérêt européens a provoqué une réévaluation massive des actifs immobiliers détenus par Capimmo. Les immeubles de bureaux, qui représentent la majorité du portefeuille, ont vu leur valorisation chuter face à la contraction du crédit et à la baisse de la demande.
Praemia REIM a dû faire face à une décollecte massive de près d’un milliard d’euros, obligeant la société de gestion à mettre en place un programme de cessions d’actifs pour honorer les demandes de rachats. Cette pression sur la liquidité fragilise durablement la stratégie d’investissement.
Faut-il conserver ses parts ou sortir du fonds ?
La question divise les experts en gestion de patrimoine. Si l’investissement immobilier reste pertinent sur le long terme, la situation spécifique de Capimmo nécessite une analyse approfondie de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.
Comprendre la SCI Capimmo : fonctionnement et caractéristiques
Qu’est-ce que la SCI Capimmo de Praemia REIM ?
Capimmo est une forme de société civile immobilière à capital variable créée en 2007, gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM). Cette SCI de rendement constitue un fonds d’investissement alternatif (FIA) non agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.
Accessible uniquement en unité de compte au sein de contrats d’assurance vie, elle bénéficie du cadre fiscal et réglementaire attractif de cette enveloppe. Son objectif de gestion vise à proposer une récurrence de performance et une perspective de plus-values à long terme.
Composition du patrimoine immobilier et stratégie d’investissement
Le patrimoine immobilier de Capimmo se diversifie sur plusieurs classes d’actifs à vocation immobilière :
Immobilier direct représentant 60% de l’allocation, principalement des immeubles de bureaux en France et en Zone Euro. Les actifs de santé, commerces et logistique complètent cette exposition directe.
Immobilier collectif non coté (35%) via des participations dans des SCPI, OPCI et autres gestion de la SCI, permettant une diversification sectorielle et géographique élargie.
Poche de liquidité (5% minimum) composée d’OPCVM monétaires et d’actions de foncières cotées pour assurer la flexibilité de gestion.
Valeur liquidative et évolution des parts
La valeur liquidative de Capimmo est calculée mensuellement par un expert immobilier indépendant. Elle reflète la valorisation de l’ensemble des actifs détenus, nette de frais de gestion annuels.
Cette évaluation intègre les revenus générés par les loyers et les variations de prix des biens immobiliers. La conjoncture économique actuelle pèse lourdement sur ces valorisations, expliquant la tendance baissière observée depuis 2023.
Avantages, risques et frais de la SCI Capimmo
Les points forts historiques du fonds
Capimmo a pour objectif de mutualiser les risques grâce à son actif net de plus de 5 milliards d’euros et sa diversification géographique. Cette taille critique permet d’accéder à des opportunités d’investissement de qualité institutionnelle.
L’avantage fiscal de l’assurance vie reste un atout majeur : régime fiscal préférentiel sur les plus-values, transmission facilitée via la clause bénéficiaire, et possibilité de rachats partiels sans fiscalisation du capital.
Risques majeurs identifiés par les experts
Le risque de perte en capital constitue la préoccupation principale. Sans garantie de protection, vos parts peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution du marché immobilier.
Le risque de liquidité s’est matérialisé avec les difficultés actuelles. En cas de demandes massives de sorties, la SCI pourrait être contrainte de céder des actifs dans des conditions défavorables, impactant négativement la valeur des parts.
Le risque lié à la gestion discrétionnaire repose sur les arbitrages de Praemia REIM. Une politique d’investissement inadaptée ou des erreurs de sélection peuvent affecter les performances futures.
Structure tarifaire : frais d’entrée et de gestion
Les frais de gestion s’élèvent à 1,60% HT de la valeur brute réévaluée des actifs, soit environ 1,92% TTC annuels. Ces frais sont prélevés directement sur la valeur liquidative.
Les frais d’entrée atteignent 2% de la valeur liquidative lors de la souscription, acquis à la SCI. Certains distributeurs proposent temporairement des conditions préférentielles avec 0% de frais d’entrée.
Guide pratique : comment investir dans la SCI Capimmo
Modalités d’investissement via l’assurance-vie
Investir dans Capimmo nécessite de souscrire un contrat d’assurance vie proposant cette unité de compte. Les principaux assureurs comme Axa, Generali ou les contrats en ligne de Linxea et Placement-direct offrent cet accès.
Le montant minimum de souscription varie selon les contrats, généralement fixé entre 500 et 1 000 euros. Aucun versement programmé n’est obligatoire, vous gardez la maîtrise de vos arbitrages.
Profil d’investisseur adapté et durée recommandée
Cette SCI s’adresse aux investisseurs disposant d’une épargne diversifiée et cherchant une exposition à l’immobilier d’entreprise. La durée de détention minimum conseillée est de 8 ans pour amortir les frais et traverser les cycles immobiliers.
Votre profil de risque doit tenir compte des fluctuations potentielles. Ne placez jamais plus de 20% de votre patrimoine financier sur ce support, privilégiant une approche prudente de diversification.
Alternatives et recommandations d’experts
Les SCPI de rendement offrent une alternative plus transparente avec des performances historiques souvent supérieures. Les foncières cotées permettent une liquidité immédiate mais avec une volatilité accrue.
Pour une exposition immobilière sécurisée, considérez les SCI nouvellement créées sans frais d’entrée ou les OPCI diversifiés sur plusieurs zones géographiques.
L’investissement immobilier locatif direct reste l’option de référence pour les investisseurs patients, offrant contrôle total et optimisation fiscale via les dispositifs Pinel ou déficit foncier.
Cet avis se base sur une analyse objective de la situation de Capimmo en septembre 2025. Consultez votre conseiller en gestion de patrimoine avant tout arbitrage, car chaque situation patrimoniale est unique.Réessayer