Les prix de l’immobilier vous empêchent d’accéder à la propriété ? Le Bail Réel Solidaire (BRS) démocratise l’achat d’un logement neuf en proposant des réductions de 15 à 40% par rapport aux prix du marché. Ce dispositif récent séduit les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires dans les grandes métropoles. Découvrez son fonctionnement, ses conditions d’accès et les avantages concrets qu’il offre pour réaliser votre projet immobilier.
Sommaire
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire
Le BRS représente une solution d’accession sociale à la propriété créée par la loi ALUR de 2014 et généralisée en 2016. Il cible les ménages qui ne peuvent pas acheter au prix du marché mais disposent de revenus trop élevés pour le logement social classique.
Ce dispositif repose sur un principe simple : séparer la propriété du terrain de celle du bâtiment. Vous achetez votre logement mais pas le terrain sur lequel il est construit. Cette dissociation explique la baisse significative du prix d’achat.
Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) à but non lucratif conserve la propriété du terrain. Il vous loue ce foncier via un bail d’une durée de 18 à 99 ans, renouvelable. Ce bail se transmet, se revend et peut même faire partie d’un héritage.
Comment fonctionne concrètement le BRS
La redevance mensuelle
En échange de l’occupation du terrain, vous versez une redevance mensuelle modique à l’OFS. Son montant varie selon les territoires mais reste très abordable, généralement entre 10 et 30 centimes par mètre carré habitable.
Cette charge s’ajoute à votre mensualité de prêt mais demeure largement inférieure à un loyer classique. Elle reste indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), garantissant une évolution maîtrisée dans le temps.
Les logements en BRS sont neufs et respectent les normes énergétiques actuelles
Les avantages financiers cumulés
Le BRS permet de cumuler plusieurs aides qui allègent considérablement votre budget :
- Prix d’achat réduit de 15 à 40% selon les secteurs géographiques
- TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20% sur l’immobilier neuf classique
- Éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants respectant les plafonds de ressources
- Exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 ans selon les communes
Ces avantages transforment un projet inaccessible en acquisition réaliste pour des milliers de ménages chaque année.
Les conditions pour accéder au BRS
L’accès au BRS exige de respecter plusieurs critères fixés nationalement et ajustés localement par chaque métropole.
Les plafonds de ressources
Vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources du PTZ, variant selon la composition du foyer et la zone géographique. Ces plafonds évoluent annuellement pour s’adapter à l’inflation.
| Composition du foyer | Zone A bis (Paris) | Zone A (grandes métropoles) | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 49 000 € | 42 000 € | 34 000 € |
| Couple sans enfant | 73 000 € | 63 000 € | 51 000 € |
| Couple avec 2 enfants | 109 000 € | 94 000 € | 76 000 € |
La condition de résidence principale
Le logement acquis en BRS doit constituer votre résidence principale. Vous ne pouvez pas le louer ni l’utiliser comme résidence secondaire. Cette règle assure que le dispositif profite à ceux qui en ont réellement besoin.
L’exemple du BRS à Rennes Métropole
Rennes fait figure de pionnière dans le déploiement du BRS depuis 2018. La métropole bretonne a développé un système à quatre niveaux (BRS 1 à 4) qui élargit l’accès au dispositif. Pour comprendre toutes les spécificités du système rennais et voir des exemples concrets avec des simulations financières, suivez ce lien.
Cette approche graduée permet d’adapter les conditions selon le profil des acquéreurs. Les ménages primo-accédants accèdent aux BRS 1 et 2, tandis que les BRS 3 et 4 s’ouvrent aux propriétaires souhaitant changer de logement. Les prix plafonnés varient de 2800€ à 4200€ le mètre carré selon le niveau de BRS.
À retenir sur le BRS à Rennes
Selon Nathalie Appéré, présidente de Rennes Métropole, 9 foyers sur 10 peuvent devenir propriétaires grâce au BRS. La redevance mensuelle y est de seulement 0,15€ par m², l’une des plus basses de France. Les programmes BRS se développent dans toute la métropole, de Rennes centre jusqu’aux communes périphériques comme Acigné, Chantepie ou Noyal-Châtillon.
La revente en BRS : comment ça marche
Vous pouvez revendre votre bien en BRS quand vous le souhaitez. Deux conditions encadrent cette revente :
- Le prix de vente est plafonné et suit l’évolution de l’IRL depuis votre achat
- L’acquéreur doit respecter les conditions d’éligibilité au BRS en vigueur
Cette régulation garantit que le dispositif continue de bénéficier aux ménages modestes. L’OFS dispose d’un droit de préemption et d’une garantie de rachat si vous ne trouvez pas d’acquéreur dans un délai fixé contractuellement.
Questions fréquentes sur le BRS
Puis-je transmettre mon logement en BRS à mes enfants ?
Oui, le BRS se transmet par succession ou donation. Vos héritiers devront respecter la condition de résidence principale mais ne sont pas soumis aux plafonds de ressources s’ils occupent effectivement le logement.
Que se passe-t-il à la fin du bail de 99 ans ?
Le bail se renouvelle automatiquement dans les mêmes conditions. L’OFS ne peut pas vous contraindre à quitter les lieux. Le système garantit la pérennité de votre droit d’usage.
Puis-je faire des travaux dans mon logement ?
Vous êtes libre de réaliser tous les travaux intérieurs sans autorisation. Pour les modifications extérieures ou structurelles, vous devez obtenir l’accord de l’OFS. Les travaux valorisants augmentent le prix de revente dans les limites du plafond.
Le BRS existe-t-il dans toutes les villes ?
Non, le BRS se concentre dans les zones tendues où les prix immobiliers sont élevés. Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes et Rennes proposent des programmes BRS. Consultez votre mairie pour connaître les projets disponibles localement.
Comment démarrer votre projet en BRS
Plusieurs étapes structurent votre parcours vers la propriété en BRS :
- Vérifiez votre éligibilité aux plafonds de ressources en fonction de votre zone
- Identifiez les programmes disponibles auprès des promoteurs et OFS locaux
- Rencontrez un conseiller bancaire pour étudier votre capacité d’emprunt avec le PTZ
- Constituez votre dossier avec les justificatifs de revenus et situation familiale
- Signez la réservation puis l’acte authentique chez le notaire
Les coopératives d’habitants et promoteurs spécialisés vous accompagnent tout au long de ces démarches. N’hésitez pas à solliciter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour des conseils gratuits et personnalisés.