L’essentiel à retenir
- Interdiction immédiate : Tous les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2026, soit 640 000 biens concernés en France
- Coût explosif : Rénover une passoire thermique coûte en moyenne 20 000 € malgré les aides, poussant de nombreux bailleurs à vendre
- Marché bouleversé : Les ventes de passoires thermiques ont bondi de 20% et représentent 13% des transactions en 2024
- Espoir d’assouplissement : Une nouvelle loi pourrait suspendre l’interdiction sous certaines conditions techniques ou juridiques
L’étau se resserre dangereusement sur les propriétaires bailleurs
Vous possédez un bien en location classé G au DPE ? Je dois vous l’annoncer clairement : depuis le 1er janvier 2026, vous ne pouvez plus le louer légalement. Cette interdiction concerne tous les logements consommant plus de 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an. Ces biens sont désormais considérés comme indécents par la loi.
Et ce n’est que le début. Le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience est implacable : les logements classés F seront interdits en 2028, puis les classés E en 2034. Une véritable bombe à retardement pour le marché locatif français.
Des chiffres qui donnent le vertige
Sur les 30,6 millions de résidences principales en France, 4,2 millions sont des passoires énergétiques classées F ou G. Dans le parc locatif privé, 1,3 million de logements sont concernés, dont 640 000 logements classés G qui devaient être rénovés avant janvier 2026.
En tant que consultante immobilier depuis 15 ans, je n’ai jamais vu une réglementation aussi contraignante pour les propriétaires bailleurs. Et croyez-moi, j’en ai accompagné des réformes !
Un dilemme financier qui brise le dos des bailleurs
Plus de 5,8 millions de logements sont encore classés F ou G en France. Pour les bailleurs, l’équation est simple mais cruelle : rénover ou vendre. Les travaux pour sortir un logement du statut de passoire thermique coûtent en moyenne 20 000 €, même après déduction de toutes les aides disponibles.
Les propriétaires modestes dans l’impasse
Le portrait des propriétaires concernés est révélateur d’une injustice sociale. Près de 20% des passoires appartiennent à des propriétaires de plus de 80 ans, privés d’accès au crédit bancaire. Ces bailleurs, souvent âgés et aux revenus modestes, se retrouvent dans une impasse financière totale.
Le résultat est dramatique : 36 % des bailleurs concernés par l’interdiction ne prévoient pas d’effectuer de travaux. Pire encore, certains continuent à louer illégalement, faute d’alternative.
Les aides comme MaPrimeRénov’ existent sur le papier, mais dans la réalité du terrain, seulement 340 000 logements ont bénéficié d’une rénovation soutenue par l’Anah en 2024. Très loin de l’objectif de 500 000 rénovations annuelles. La complexité administrative, les délais de versement qui peuvent atteindre plusieurs mois, et le reste à charge important freinent massivement les projets.
Un marché immobilier en pleine mutation (et ça crée des opportunités)
Face à l’impossibilité de rénover, les propriétaires se tournent massivement vers la vente. Les passoires thermiques ont vu leurs ventes augmenter fortement en deux ans pour atteindre 13% des transactions immobilières au troisième trimestre 2024.
Un phénomène paradoxal qui profite aux investisseurs avisés
Voici ce qui va vous surprendre : à Paris, les passoires thermiques se vendent deux fois plus rapidement que les biens mieux classés ! Comment est-ce possible ?
La réponse tient en un mot : la décote. Les passoires thermiques affichent une décote moyenne de 6,1% contre 5,7% pour les biens classiques à Paris. Cette différence permet aux investisseurs d’effectuer de belles opérations financières.
Entre le premier trimestre 2024 et 2026, les dossiers de financement pour l’achat de passoires thermiques ont progressé de 32%. Les acheteurs profitent de prix réduits pour acheter, rénover et défiscaliser grâce à la loi Denormandie, qui permet d’économiser jusqu’à 63 000 € sur le prix du bien.
L’envers du décor : une crise du logement qui s’aggrave
Attention, cette dynamique n’a rien de réjouissant pour le marché locatif. Cette hausse des ventes a fortement participé à l’appauvrissement du parc locatif dans des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Toulouse. Les villes victimes de pénurie de logements voient leur offre locative se contracter dangereusement.
En tant que professionnelle de l’immobilier, je constate quotidiennement les effets pervers de cette politique : moins de logements disponibles, des loyers qui s’envolent pour les biens restants, et des locataires qui peinent à se loger.
Un possible assouplissement qui redonne espoir
Une proposition de loi déposée en février 2026 pourrait changer la donne. Ce texte prévoit d’assouplir l’interdiction de mise en location des passoires thermiques dans trois situations précises.
Les trois cas de suspension de l’interdiction
Premier cas : Lorsque les travaux sont impossibles à réaliser en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts disproportionnés. Par exemple, un immeuble classé Monument Historique, un bien avec des murs en pierre apparente protégés, ou une isolation impossible sans détruire des éléments architecturaux remarquables.
Deuxième cas : Lorsque les travaux ont été refusés par l’administration. Cela concerne notamment les refus des architectes des bâtiments de France, ou les refus du syndicat des copropriétaires datant de moins de trois ans. Si votre assemblée générale a voté contre les travaux, vous pourriez être protégé.
Troisième cas : Lorsqu’un contrat de travaux a été signé. Cette mesure protège les propriétaires ayant entamé des démarches de rénovation et leur donne le temps nécessaire pour réaliser les travaux.
Un débat qui divise la profession
Cette proposition divise profondément le secteur. Les conseillers en énergie déplorent l’instabilité constante des réglementations qui décourage les propriétaires et ralentit les projets de rénovation. Chaque changement de règle, chaque report d’échéance crée de l’incertitude.
À l’inverse, les associations de propriétaires saluent ces assouplissements nécessaires face aux réalités du terrain. Entre l’idéal écologique et la réalité économique des petits propriétaires, le fossé est immense.
Votre plan d’action immédiat
Si vous êtes propriétaire bailleur
Ne jouez pas avec le feu. La tentation de continuer à louer illégalement est forte, je le comprends. Mais les risques sont réels et croissants. Votre locataire peut demander la mise en conformité du logement, saisir la commission départementale de conciliation, puis un juge qui constatera l’indécence du logement. Les sanctions arrivent, et elles seront lourdes.
Évaluez toutes vos options sans attendre :
- Contactez un conseiller France Rénov’ pour établir un plan de rénovation réaliste et chiffré
- Calculez précisément votre reste à charge après toutes les aides (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE)
- Comparez avec le prix de vente actuel de votre bien
- Projetez-vous sur 5 ans : le marché locatif sera-t-il encore rentable après travaux ?
Les aides substantielles comme MaPrimeRénov’ ou l’Éco-PTZ créent une relation gagnant-gagnant entre emprunteurs et établissements financiers. Les banques proposent désormais des prêts bonifiés pour encourager la rénovation.
Si vous êtes locataire
Vous avez des droits, utilisez-les. À partir de 2026, vous pouvez mettre en demeure votre propriétaire de faire des travaux de rénovation énergétique. Si celui-ci refuse, vous pouvez demander à la justice de l’y obliger.
N’attendez plus de souffrir du froid l’hiver, de payer des factures exorbitantes, et de vivre dans des conditions qui nuisent à votre santé. Les occupants de passoires énergétiques sont statistiquement plus souvent malades et victimes de pathologies respiratoires.
La décision urgente : agir maintenant ou payer très cher demain
Procrastiner, c’est perdre de l’argent. Agir maintenant, c’est encore possible, mais le temps joue contre les propriétaires inactifs. En 2028, ce sera au tour des 1,2 million de logements classés F. Si vous possédez un bien classé F, anticipez dès maintenant.
Mon conseil de professionnelle : La passoire thermique est devenue le nouvel impôt silencieux des propriétaires bailleurs. Celui qui attend « encore un peu » avant d’agir le regrettera amèrement. Plus le calendrier avance, plus les aides se raréfient, et plus les sanctions s’alourdissent.
Oui, la rénovation énergétique coûte cher aujourd’hui. Mais continuer à louer un logement énergivore coûtera bien plus cher encore demain – en euros, en stress, et en galères administratives sans fin.