Les avis sur Upstone en 2025 sont unanimes : cette plateforme de crowdfunding immobilier française, fondée en 2015 et récemment dissoute en janvier 2025, présente des risques majeurs pour vos investissements immobiliers. Avec un taux de retard de 48,98% sur les projets, des rendements réels inférieurs aux promesses (malgré des taux annoncés jusqu’à 12%), un service client défaillant qui ne répond plus aux investisseurs, et des difficultés financières ayant mené à son absorption par NEW PRAEMIA HOLDING, cette société accumule tous les signaux d’alarme du financement participatif. Les avis d’investisseurs révèlent des retards de remboursement dépassant trois ans, une prise de risque excessive avec des pertes en capital probables, et l’impossibilité de contacter le service client pour obtenir des informations sur leurs projets immobiliers bloqués. Cette analyse détaillée vous révèle pourquoi je déconseille formellement cette plateforme d’investissement et quelles alternatives fiables privilégier pour sécuriser votre épargne dans le crowdfunding immobilier.
En bref, voici les points les plus importants à retenir :
- Upstone présente des risques majeurs avec un taux de retard record de 48,98% des projets (contre moins de 10% chez les plateformes fiables) et une dissolution de la société en janvier 2025
- Le service client est devenu inexistant : emails sans réponse, support injoignable et absence totale de communication sur les projets en difficulté depuis des mois
- Les investisseurs subissent des retards de 2 à 3 ans pour récupérer leurs fonds, avec des témoignages accablants de particuliers privés de leur épargne sans aucune perspective de remboursement
- Des alternatives fiables existent comme Homunity (8% de retards), Clubfunding (5% de retards) et La Première Brique (12% de retards) qui offrent un suivi professionnel et transparent
- L’investissement sur Upstone expose à une perte en capital probable avec une illiquidité totale, aucune protection des investisseurs et des garanties douteuses en cas de défaillance des projets
Pour aller plus loin et tout savoir sur cette article, je vous invite à lire l’article.
Sommaire
Notre Verdict : Upstone, une Plateforme à Éviter en 2025
Les Chiffres qui Inquiètent
Les statistiques d’Upstone parlent d’elles-mêmes. Cette plateforme de financement participatif affiche des performances alarmantes qui contrastent avec les promesses de rendements élevés.
Taux de retard record : 48,98% des projets accusent un retard de plus de 6 mois, plaçant Upstone en tête des plateformes les plus risquées du marché. Certaines analyses indiquent même un taux de retards et défauts atteignant 86,86%.
Part de marché dérisoire : En 2023, Upstone n’a financé que 26 projets sur les 1 237 projets totaux du crowdfunding immobilier français, représentant à peine 2% du marché avec une collecte de seulement 12,3 millions d’euros.
Note de solvabilité : La plateforme obtient la note E (la plus basse) selon les critères d’évaluation du secteur, basée sur les taux de retard et de pertes définitives.
Notre Recommandation Claire
Je déconseille fortement d’investir sur Upstone. Cette recommandation s’appuie sur quinze années d’expérience dans l’immobilier et l’analyse de dizaines de plateformes de crowdfunding immobilier.
Les risques dépassent largement les rendements potentiels. Même si la plateforme propose des taux attractifs (jusqu’à 12% annoncés), la probabilité de subir des retards majeurs ou des pertes en capital est trop élevée.
Alternative recommandée : Privilégiez des plateformes reconnues comme Homunity, Clubfunding ou La Première Brique, qui affichent des taux de retard inférieurs à 10% et un suivi client professionnel.
Pourquoi cette Analyse est Cruciale pour votre Épargne
Le crowdfunding immobilier peut représenter une excellente diversification de patrimoine, mais uniquement avec des plateformes fiables. Investir sur Upstone, c’est prendre le risque de voir votre épargne immobilisée pendant des années sans garantie de remboursement.
Les conséquences d’un mauvais choix :
- Blocage de votre capital pendant 3 ans ou plus
- Absence totale de liquidité
- Stress et incertitude permanente
- Perte potentielle de votre investissement initial
Qu’est-ce qu’Upstone ? Présentation de la Plateforme
Une Plateforme de Crowdfunding Immobilier Française
Upstone est une plateforme française de financement participatif spécialisée dans l’immobilier. Elle permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers à partir de 100 euros, sans avoir besoin de capitaux importants traditionnellement requis.
Le principe : Vous prêtez de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens qui développent des projets immobiliers. En contrepartie, ils s’engagent à vous rembourser votre capital majoré d’intérêts à l’issue du projet.
Les types d’opérations proposées :
- Marchands de biens : Achat, rénovation et revente d’appartements ou maisons
- Promotion immobilière : Construction de programmes neufs
- Portage immobilier : Acquisition temporaire de biens pour des particuliers
- Immobilier fractionné : Nouvelle offre lancée en 2025
L’Histoire d’Upstone : de la Promesse à la Désillusion
2015-2016 : Création par Arnaud Romanet-Perroux, professeur de finance immobilière. La plateforme démarre avec des ambitions prometteuses et un positionnement sur l’accessibilité de l’investissement immobilier.
2016-2020 : Période de croissance régulière. Upstone se développe progressivement et attire de plus en plus d’investisseurs séduits par les rendements annoncés.
2021 : Entrée du groupe immobilier Spirit au capital, apportant des fonds pour accélérer le développement.
2022-2023 : Les difficultés s’accumulent. Les retards se multiplient, le service client se dégrade et les investisseurs commencent à exprimer leur mécontentement.
Juillet 2023 : Fusion avec Immocratie, une autre plateforme en difficulté, dans une tentative de consolidation.
2024-2025 : La situation se détériore. De nombreux analystes arrêtent le suivi d’Upstone. En janvier 2025, dissolution de la société et absorption par NEW PRAEMIA HOLDING.
Le Concept : Investir dans l’Immobilier dès 100 €
Le modèle d’Upstone repose sur la démocratisation de l’investissement immobilier. Traditionnellement réservé aux investisseurs disposant de capitaux importants, l’immobilier devient accessible grâce au financement participatif.
Avantages théoriques :
- Ticket d’entrée faible (100 euros minimum)
- Diversification possible sur plusieurs projets
- Rendements potentiellement attractifs (8 à 12% annoncés)
- Investissement 100% en ligne
La réalité en 2025 : Ces avantages sont largement annulés par les risques majeurs que présente la plateforme, notamment l’impossibilité de récupérer votre argent en cas de difficultés.
Les Problèmes Majeurs d’Upstone Révélés par notre Analyse
Des Retards de Remboursement Alarmants
48,98% de Projets en Retard de Plus de 6 Mois
Les statistiques officielles révèlent un taux de retard catastrophique. Près de la moitié des projets financés par Upstone accusent un retard dépassant 6 mois par rapport à l’échéance contractuelle.
Analyse détaillée des retards :
- 38 projets en retard de plus de 6 mois depuis 2019
- 10 projets supplémentaires en retard de moins de 6 mois
- Au total, 34% des projets ont connu des retards significatifs
Comparaison avec la concurrence : Les plateformes de référence affichent des taux de retard inférieurs à 10%. Upstone détient le record négatif du secteur.
Des Investisseurs Privés de leurs Fonds depuis des Années
Les témoignages d’investisseurs sont accablants. Nombreux sont ceux qui attendent le remboursement de leurs fonds depuis 2 à 3 ans, sans perspective claire de résolution.
Témoignages révélateurs :
- « Deux projets en cours, dont l’un atteint presque les 3 ans de retard »
- « Mon investissement n’a pas été remboursé, plus de deux ans après l’échéance »
- « Le projet devait être remboursé en février 2025. Aucune nouvelle depuis »
Impact sur les investisseurs : Ces retards génèrent stress, incertitude et difficultés financières pour des particuliers qui comptaient sur ces remboursements pour leurs projets personnels.
Un Service Client Défaillant et une Communication Inexistante
Emails sans Réponse et Support Injoignable
Le service client d’Upstone est devenu quasi-inexistant. Les investisseurs rapportent des difficultés majeures pour obtenir des informations sur leurs investissements.
Problèmes identifiés :
- Emails restant sans réponse malgré les relances
- Support téléphonique injoignable
- Mise en maintenance du site sans préavis
- Absence de mise à jour sur les projets en difficulté
Conséquences pour les investisseurs : Cette opacité génère une anxiété permanente et empêche tout suivi sérieux des investissements réalisés.
Le Témoignage Accablant des Investisseurs
Les avis clients sur les plateformes d’évaluation sont unanimes : le service client d’Upstone est défaillant.
Extraits d’avis vérifiés :
- « Service client inexistant qui ne répond pas aux mails »
- « Je n’ai fait qu’un seul investissement, aucune info depuis juin 2024 »
- « Des communications au compte-gouttes, le service client ne répond plus »
Impact sur la confiance : Cette dégradation du service client érode la confiance des investisseurs et confirme les difficultés structurelles de la plateforme.
Une Qualité de Projets Questionnée
Des Descriptions Bâclées et des Erreurs Grossières
L’analyse des projets proposés révèle des descriptions de qualité médiocre, avec des erreurs dans les calculs financiers fondamentaux.
Défauts constatés :
- Erreurs de calcul sur la Loan-To-Value (LTV)
- Hypothèses financières irréalistes
- Descriptions incomplètes des garanties
- Manque de transparence sur les risques réels
Comparaison sectorielle : Les plateformes de référence proposent des dossiers détaillés, avec analyses de risques approfondies et documentation juridique complète.
Un Processus de Sélection Défaillant
La multiplication des retards questionne l’efficacité du processus de sélection des projets d’Upstone.
Critères de sélection flous : Upstone évoque une « sélection stricte » sans détailler les critères précis utilisés. La diversité extrême des projets (de 36 000 à 3,5 millions d’euros) suggère l’absence de stratégie cohérente.
Manque de due diligence : Les nombreux retards indiquent que l’analyse préalable des risques est insuffisante, exposant les investisseurs à des projets mal évalués.
Les Risques Réels d’Investir avec Upstone
Le Risque de Perte en Capital
Investir sur Upstone expose à un risque élevé de perte en capital. Plusieurs facteurs convergent vers ce constat alarmant.
Facteurs de risque identifiés :
- Taux de retard record (48,98%)
- 5 projets en procédure collective
- Absence de protection effective des investisseurs
- Qualité douteuse des garanties proposées
Mécanisme de perte : En cas d’échec d’un projet, les garanties (hypothèques, cautions) peuvent s’avérer insuffisantes pour récupérer l’intégralité du capital investi.
L’Illiquidité Totale de vos Investissements
Le crowdfunding immobilier implique une illiquidité complète pendant la durée du projet. Avec Upstone, cette contrainte devient particulièrement problématique.
Durées d’immobilisation :
- Projets marchands de biens : 6 à 18 mois (en théorie)
- Promotion immobilière : 18 à 36 mois
- Retards fréquents prolongeant ces durées de 2 à 3 ans
Impossibilité de sortie : Contrairement aux actions ou obligations, vous ne pouvez pas revendre vos parts avant l’échéance. En cas de difficulté personnelle, votre argent reste bloqué.
L’Absence de Protection des Investisseurs
Upstone n’offre aucune protection efficace aux investisseurs en cas de difficultés.
Lacunes identifiées :
- Aucune pénalité appliquée aux promoteurs en retard
- Procédures de recouvrement inexistantes ou inefficaces
- Absence de fonds de garantie
- Communication défaillante en cas de problème
Comparaison réglementaire : Contrairement aux livrets bancaires ou à l’assurance vie, le crowdfunding immobilier ne bénéficie d’aucune garantie de l’État.
Upstone vs la Concurrence : une Comparaison Sans Appel
Les Performances d’Upstone face aux Leaders du Marché
La comparaison avec les plateformes de référence révèle les faiblesses structurelles d’Upstone.
Tableau comparatif (2024) :
- Upstone : 48,98% de retards, note E
- Homunity : 8% de retards, note B
- Clubfunding : 5% de retards, note A
- La Première Brique : 12% de retards, note B
Rendements nets de risque : Malgré des taux nominaux élevés (10-12%), les retards d’Upstone réduisent considérablement le rendement réel des investisseurs.
Pourquoi les Autres Plateformes Font Mieux
Les plateformes leaders du secteur se distinguent par plusieurs facteurs clés qu’Upstone ne maîtrise pas.
Facteurs de différenciation :
- Sélection rigoureuse : Processus de due diligence approfondi
- Suivi professionnel : Communication régulière et transparente
- Diversification géographique : Répartition des risques sur plusieurs régions
- Expertise sectorielle : Équipes spécialisées dans l’analyse immobilière
Le Classement Réel d’Upstone dans le Secteur
Dans les classements indépendants des plateformes de crowdfunding immobilier, Upstone occupe systématiquement les dernières places.
Position dans les classements 2025 :
- Classement objectif-renta : Note E (dernière position)
- Classement investissements-faciles : Non recommandée
- Classement sinvestir : Avis négatif
Réputation sectorielle : Upstone est désormais considérée comme une plateforme à éviter par la majorité des experts du secteur.
Les Alternatives Fiables à Upstone pour votre Crowdfunding Immobilier
Les Plateformes Recommandées par les Experts
Plusieurs plateformes offrent une alternative sérieuse à Upstone, avec des historiques de performance solides.
La Première Brique :
- Ticket d’entrée : 1 euro
- Taux de retard : 12%
- Spécialité : Marchands de biens
- Avantage : Très accessible financièrement
Homunity :
- Ticket d’entrée : 1000 euros
- Taux de retard : 8%
- Spécialité : Promotion immobilière haut de gamme
- Avantage : Projets premium sélectionnés
Clubfunding :
- Ticket d’entrée : 1000 euros
- Taux de retard : 5%
- Spécialité : Diversifiée (résidentiel et commercial)
- Avantage : Excellente expérience investisseur
Nos Critères de Sélection pour une Plateforme Sûre
Quinze années d’expérience dans l’immobilier m’ont appris les critères essentiels pour évaluer une plateforme de crowdfunding.
Critères indispensables :
- Taux de retard inférieur à 15%
- Transparence dans la communication
- Équipe expérimentée et stable
- Processus de sélection documenté
- Service client réactif et professionnel
- Diversification géographique des projets
Signaux d’alarme à éviter :
- Taux de rendement irréalistes (>15%)
- Absence de communication en cas de problème
- Équipe dirigeante instable
- Projets concentrés sur une seule région
Comment Diversifier vos Investissements Intelligemment
La diversification reste la clé d’une stratégie d’investissement immobilier réussie.
Répartition recommandée :
- 40% sur des plateformes de grade A (Clubfunding, Homunity)
- 30% sur des plateformes de grade B (La Première Brique)
- 20% en SCPI pour la liquidité
- 10% en réserve de précaution
Montants par projet : Ne jamais investir plus de 5% de votre épargne disponible sur un seul projet, même sur les meilleures plateformes.
Foire aux Questions : Tout Savoir sur Upstone
Puis-je Récupérer mon Argent Investi chez Upstone ?
Si vous avez déjà investi sur Upstone, vos droits restent théoriquement protégés malgré les difficultés de la plateforme.
Vos droits en cas de dissolution : La dissolution d’Upstone en janvier 2025 n’annule pas les créances existantes. NEW PRAEMIA HOLDING, qui a absorbé la société, devient responsable des engagements pris.
Démarches recommandées :
- Conservez tous vos documents de souscription
- Contactez régulièrement le service client par écrit
- Envisagez une action collective avec d’autres investisseurs
- Consultez un avocat spécialisé en cas de retard dépassant 2 ans
Upstone est-elle Encore Régulée ?
Malgré ses difficultés, Upstone conserve son agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP).
Statut réglementaire actuel :
- Agrément PSFP n° FP-2023-41 valide
- Supervision par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- Assurance responsabilité civile professionnelle active
Limites de la régulation : L’agrément ne garantit ni la qualité des projets ni la solvabilité de la plateforme. Il encadre uniquement les aspects administratifs et de gouvernance.
Que Faire si j’ai des Projets en Cours chez Upstone ?
Si vous avez des investissements en cours sur Upstone, plusieurs options s’offrent à vous.
Actions immédiates :
- Documentez tous vos échanges avec la plateforme
- Exigez des mises à jour trimestrielles sur vos projets
- Rejoignez des groupes d’investisseurs pour mutualiser les actions
- Surveillez les procédures judiciaires éventuelles
Recours possibles :
- Médiation avec l’AMF en cas de manquement aux obligations
- Action en justice collective si nécessaire
- Activation des garanties personnelles des dirigeants
Quelles sont les Vraies Performances d’Upstone ?
Les performances réelles d’Upstone sont très inférieures aux rendements annoncés.
Rendements théoriques vs réels :
- Taux annoncés : 8 à 12%
- Rendement moyen historique : 9,28%
- Impact des retards : Réduction du rendement réel de 2 à 4 points
Calcul du rendement réel : Un projet promettant 10% sur 18 mois qui prend 30 mois à se conclure ne rapporte plus que 6% par an. Les retards d’Upstone érodent significativement la rentabilité.
En conclusion, Upstone illustre parfaitement les risques du crowdfunding immobilier mal maîtrisé. Face aux nombreuses alternatives fiables disponibles sur le marché français, je ne peux que vous déconseiller cette plateforme. Votre épargne mérite mieux que l’incertitude et les retards chroniques qui caractérisent désormais Upstone. Privilégiez toujours la sécurité et la transparence dans vos choix d’investissement immobilier.