Cette société civile de placement immobilier historique divise les investisseurs. Créée en 1986 par Amundi Immobilier, cette SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier de bureaux affiche aujourd’hui des performances mitigées. Avec un taux de distribution de 4,27% en 2024 et une capitalisation de 3,39 milliards d’euros, elle reste l’une des plus importantes SCPI du marché français. Mais les baisses successives du prix des parts, la collecte nette négative et les difficultés de liquidité interrogent sur l’opportunité d’investir dans cette pierre-papier en 2025.
En bref, voici les points les plus importants à retenir :
- Rendement décevant : Edissimmo affiche seulement 4,27% en 2024, soit 0,45 point sous la moyenne du marché des SCPI, avec un dividende qui stagne à 8,53€ par part
- Effondrement du prix des parts : Chute dramatique de 237€ à 172€ entre 2023 et 2025 (-27%), causée par la dévalorisation du patrimoine immobilier et la hausse des taux d’intérêt
- Crise de liquidité majeure : 429 511 parts en attente de retrait (75 millions d’euros bloqués) et une collecte nette négative de -14,3 millions d’euros, révélant la défiance des investisseurs
- Concentration risquée sur les bureaux : 70,7% du patrimoine exposé au secteur des bureaux franciliens, particulièrement fragile depuis le COVID et l’essor du télétravail
- Recommandation d’expert défavorable : Investissement déconseillé pour 2025, sauf pour les investisseurs patrimoniaux à très long terme acceptant une forte prise de risque
Pour aller plus loin et tout savoir sur cette article, je vous invite à lire l’article.
Sommaire
Qu’est-ce que la SCPI Edissimmo ? L’Essentiel à Retenir
Présentation générale et chiffres clés
Edissimmo est une SCPI qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier d’entreprise. Cette société civile de placement immobilier gérée par Amundi Immobilier compte 60 206 associés au 30 septembre 2024. Sa capitalisation atteint 3,39 milliards d’euros, ce qui en fait la première SCPI d’immobilier d’entreprise en France selon les données IEIF.
Le patrimoine immobilier d’Edissimmo se compose de 186 actifs répartis sur 952 264 m². Le prix de souscription s’établit à 172 euros par part depuis mars 2025, après trois baisses successives. Cette SCPI de rendement verse un dividende trimestriel à ses associés, avec un report à nouveau qui permet de lisser les distributions.
Avant tout investissement, je vous recommande vivement de consulter le DIC (Document d’Information Clé) obligatoire. Ce document synthétise les caractéristiques essentielles et les risques de perte en capital inhérents à cette SCPI.
Historique et évolution depuis 1986
L’histoire d’Edissimmo débute en 1986. Cette SCPI résulte de la fusion en 2001 de cinq SCPI : Unipierre I, II, III, IV et V. Elle a été transformée de capital fixe à capital variable en 2011 pour offrir plus de flexibilité aux investisseurs.
Edissimmo a longtemps dominé le marché des SCPI françaises. Elle fut la première SCPI à franchir la barre des 3 milliards d’euros de capitalisation. Cette croissance s’explique par sa stratégie axée sur les bureaux à Paris et en Île-de-France.
Société de gestion Amundi Immobilier
Amundi Immobilier, filiale du groupe Amundi, gère cette SCPI. Cette société de gestion bénéficie de l’expertise du premier gestionnaire d’actifs européen. Elle gère plus de 42 milliards d’euros d’actifs immobiliers à fin 2024.
La société de gestion applique une politique de rationalisation et de rajeunissement du patrimoine immobilier. Cette stratégie vise à répondre aux besoins actuels des entreprises locataires et à anticiper la mise en œuvre des nouvelles normes environnementales.
Performances et Rendements d’Edissimmo : La Vérité sur les Chiffres
Rendement 2024 : 4,27% décortiqué
Le taux de distribution d’Edissimmo s’élève à 4,27% en 2024. Ce rendement reste inférieur à la moyenne du marché des SCPI, qui devrait atteindre 4,72% selon les prévisions. Le dividende brut annuel versé représente 8,53 euros par part.
Cette performance place Edissimmo dans la fourchette basse du marché. Pour un investissement de 10 000 euros, cela représente un revenu annuel brut de 427 euros. Il faut déduire de ce montant la fiscalité applicable selon votre situation personnelle.
Le bulletin trimestriel d’Edissimmo révèle que cette distribution s’appuie partiellement sur le report à nouveau constitué les années précédentes. Cette réserve de sécurité permet de maintenir le dividende malgré la baisse des revenus locatifs.
Évolution du dividende et comparaison marché
Le dividende d’Edissimmo stagne depuis plusieurs années. En 2023, la SCPI avait versé 8,71 euros par part. Cette stabilité contraste avec la baisse du prix des parts, ce qui améliore mécaniquement le rendement sur le dernier prix de souscription.
Comparée aux SCPI diversifiées ou spécialisées dans d’autres secteurs, Edissimmo sous-performe. Les SCPI de logistique ou de santé affichent souvent des rendements supérieurs à 5%. Cette différence s’explique par les difficultés du marché des bureaux post-COVID.
Pourquoi Edissimmo sous-performe-t-elle ?
Plusieurs facteurs expliquent cette sous-performance. Le secteur des bureaux traverse une crise profonde liée aux nouveaux modes de travail. Le télétravail et les espaces de coworking réduisent la demande en bureaux traditionnels.
La concentration géographique en Île-de-France expose Edissimmo aux tensions de ce marché. Le taux d’occupation financier de 89,05% reste correct mais révèle des difficultés de commercialisation. Les loyers progressent peu et certains locataires renégocient à la baisse.
Le Point Critique : La Chute du Prix des Parts
Les trois baisses successives (2023-2025)
Le prix des parts d’Edissimmo a chuté drastiquement. Il est passé de 237 euros en début 2023 à 172 euros en mars 2025. Cette baisse de 27% en moins de deux ans inquiète les investisseurs.
Les trois ajustements se sont échelonnés ainsi : -14% en juillet 2023, -6% en mars 2024, et -10% en mars 2025. Chaque baisse reflète la dégradation des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier.
Causes de la dévalorisation du patrimoine
La hausse des taux d’intérêt constitue la première cause de cette dévalorisation. Les expertises immobilières intègrent ces nouveaux paramètres financiers, ce qui réduit la valeur des actifs. Les valeurs d’expertise ont baissé de 6% en 2024.
La valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur théorique de reconstruction du patrimoine, s’établit désormais à 166,75 euros par part. Cette décote par rapport au prix de souscription de 172 euros révèle une surévaluation historique.
Impact sur les investisseurs actuels
Cette chute du prix des parts pénalise lourdement les porteurs. Un investisseur ayant acheté des parts à 237 euros enregistre une moins-value latente importante. La valeur de retrait théorique s’établit à 158,25 euros par part au 31 mars 2025.
Cependant, les revenus locatifs restent stables. Pour un investisseur patrimonial, cette situation peut présenter une opportunité d’investissement à un prix décoté. La stratégie dépend de l’horizon de placement et de la tolérance au risque de perte.
Composition du Patrimoine : Forces et Faiblesses
Répartition géographique et sectorielle
Le patrimoine immobilier d’Edissimmo se concentre en France à 76%. L’Île-de-France représente 55% du total, avec 24% à Paris même. Cette concentration géographique limite la diversification des risques locatifs.
La répartition sectorielle montre une forte dépendance aux bureaux (70,7%). Les commerces représentent 14,1% et l’hôtellerie 4,8%. Cette spécialisation expose la SCPI aux aléas du marché tertiaire, particulièrement fragile actuellement.
La dépendance aux bureaux franciliens
Cette spécialisation dans les bureaux franciliens constitue un atout et une faiblesse. Les bureaux parisiens conservent une prime de localisation et attirent les grandes entreprises. Mais ils subissent la concurrence des espaces de coworking et la tendance au télétravail.
Les actifs emblématiques comme la Tour Hekla ou Cœur Défense illustrent cette stratégie. Ces immeubles de prestige génèrent des loyers élevés mais nécessitent des investissements constants pour rester attractifs.
Stratégie de diversification en cours
Amundi Immobilier engage une diversification progressive du patrimoine. La société de gestion investit désormais dans la logistique, la santé et les résidences services. Cette stratégie vise à réduire l’exposition au seul marché des bureaux.
L’ouverture géographique vers l’Europe se poursuit également. L’Allemagne, les Pays-Bas et l’Espagne représentent 24% du patrimoine. Cette diversification internationale offre de nouvelles opportunités de croissance.
Frais, Souscription et Modalités Pratiques
Structure des frais (souscription 7,99%)
Les frais de souscription d’Edissimmo s’élèvent à 7,99% TTC. Sur un investissement de 10 000 euros, cela représente 799 euros de frais d’entrée. Ces frais rémunèrent la société de gestion et les intermédiaires commerciaux.
Les frais de gestion annuels atteignent environ 10% des loyers hors taxes perçus. Ces frais couvrent la gestion locative, administrative et financière de la SCPI. Ils s’ajoutent aux frais sur acquisitions et cessions d’actifs.
Comment investir dans Edissimmo
Plusieurs modalités permettent d’investir dans cette SCPI. L’achat en direct nécessite un minimum d’une part, soit 172 euros actuellement. La jouissance débute le premier jour du troisième mois suivant la souscription.
L’investissement via l’assurance vie offre une fiscalité avantageuse. La SCPI à crédit permet d’effet de levier pour amplifier les rendements, mais augmente aussi le risque de perte. Le démembrement en nue propriété optimise la transmission patrimoniale.
Aspects fiscaux et IFI
L’impact fiscal d’Edissimmo mérite votre attention. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la valeur IFI résidents français s’établit à 198,95 euros par part au 1er janvier 2025.
Cette fiscalité peut être optimisée via l’assurance vie ou le démembrement en nue propriété. Ces stratégies nécessitent un accompagnement professionnel pour maximiser leur efficacité.
Le Problème de Liquidité : Ce qu’il Faut Savoir
Parts en attente de retrait et collecte nette
La liquidité constitue le principal point faible d’Edissimmo actuellement. Au T4 2024, 429 511 parts sont en attente de retrait, représentant 75,48 millions d’euros. Ce ratio de 2,43% de la capitalisation révèle des tensions importantes.
La collecte nette d’Edissimmo est devenue négative en 2024, avec -14,3 millions d’euros au T4. Cette situation s’explique par la dégradation de l’image des SCPI de bureaux. De nombreux investisseurs souhaitent sortir, mais peu d’acheteurs se présentent.
Le fonds de remboursement d’urgence
Face à ces difficultés, l’assemblée générale de juin 2024 a validé la création d’un fonds de remboursement doté de 30 millions d’euros. Ce mécanisme permet de racheter les parts des associés dans certaines conditions.
L’éligibilité nécessite d’avoir des parts en attente depuis plus de six mois. Le prix de remboursement s’établit avec une décote de 8,25% par rapport au prix de retrait théorique. Cette décote reflète les difficultés de liquidité.
Comment vendre ses parts Edissimmo
Pour vendre vos parts, vous devez adresser un bordereau de retrait à Amundi Immobilier. La cession n’intervient que s’il existe une contrepartie, c’est-à-dire un acheteur. Aucun délai n’est garanti.
En cas d’urgence, le fonds de remboursement peut être sollicité dans la limite de 300 parts par associé. Cette solution s’accompagne d’une décote importante mais garantit la liquidité.
Mon Avis d’Expert : Faut-il Investir en 2025 ?
Points forts et points faibles objectifs
Edissimmo présente des atouts indéniables : une forte capitalisation, une diversification géographique progressive et l’expertise d’Amundi Immobilier. Le label ISR depuis décembre 2021 témoigne de l’engagement environnemental.
Cependant, les points faibles sont nombreux : sous-performance du rendement, chute du prix des parts, problèmes de liquidité et exposition excessive aux bureaux. La collecte nette négative confirme la défiance des investisseurs.
Profil d’investisseur adapté
En tant que consultante en gestion de patrimoine, j’estime qu’Edissimmo convient uniquement aux investisseurs patrimoniaux avec un horizon très long terme. Si vous recherchez des revenus réguliers sans contrainte de liquidité, cette SCPI peut s’intégrer à votre allocation.
La décote actuelle par rapport à la valeur de reconstitution peut représenter une opportunité pour les investisseurs contrarians. Mais attention : cette stratégie nécessite une parfaite compréhension du risque de perte.
Mes recommandations alternatives
Franchement, plusieurs alternatives méritent davantage votre attention. Les SCPI diversifiées offrent une meilleure répartition sectorielle. Les SCPI de logistique ou de santé affichent des rendements supérieurs et des perspectives plus favorables.
Les SCPI européennes permettent une diversification géographique plus poussée. Pour les débutants, je recommande plutôt des SCPI récentes avec une stratégie innovante et des performances démontrées.
Ma conclusion : Edissimmo reste une SCPI de référence par sa taille, mais ses difficultés actuelles en font un choix risqué pour 2025. Avant tout investissement, consultez le dernier bulletin trimestriel et n’hésitez pas à solliciter un conseil personnalisé.
Vous avez des questions sur Edissimmo ou souhaitez un avis personnalisé ? En tant qu’experte en gestion de patrimoine, je reste à votre disposition pour vous accompagner dans vos choix d’investissement immobilier. Un conseil adapté à votre situation vaut mieux qu’un placement standardisé !