Le Pacs offre des avantages fiscaux séduisants, une solidarité renforcée entre partenaires, et une protection juridique bien utile en cas de séparation ou de décès.
Mais ce n’est pas tout : sous le régime de la séparation des biens ou de l’indivision, chaque situation peut être adaptée pour optimiser votre projet d’achat.
Protéger votre conjoint, organiser la répartition des parts, ou encore bénéficier de dispositions fiscales avantageuses sur la succession : tout cela est possible avec un acte notarié bien pensé. Vous vous demandez quels sont les impacts concrets sur votre projet ?
Dans cet article, découvrez comment le Pacs peut transformer votre parcours immobilier et éviter les mauvaises surprises.

Sommaire
Qu’est-ce que le Pacs ?
Le Pacs, ou pacte civil de solidarité, est une union légale entre deux personnes, instaurée pour offrir un cadre juridique aux couples souhaitant officialiser leur relation sans se marier. En France, il permet aux partenaires de s’engager mutuellement à une solidarité matérielle et à un partage des responsabilités dans la vie commune.
Ce statut offre des avantages fiscaux, facilite certaines démarches administratives, et peut jouer un rôle clé dans des projets communs comme l’achat immobilier. Par défaut, les partenaires pacsés sont soumis au régime de la séparation des biens, mais ils peuvent opter pour l’indivision pour partager les acquis communs. Accessible à tous les couples, quel que soit leur sexe, le Pacs se conclut par une convention signée devant un notaire ou auprès du greffe du tribunal.
Simple et flexible, le Pacs est devenu une alternative populaire au mariage, offrant une protection adaptée tout en laissant une grande liberté d’organisation.
Quels sont les avantages du Pacs pour un achat immobilier ?
Le Pacs, ou pacte civil de solidarité, offre des avantages pratiques et fiscaux qui attirent de plus en plus de couples souhaitant acheter un bien immobilier ensemble. Voici les principaux points qui rendent ce statut si intéressant pour un projet d’acquisition.
1. Une fiscalité avantageuse pour les partenaires pacsés
L’un des atouts majeurs du Pacs est l’imposition commune. Dès l’année de signature du Pacs, les partenaires peuvent déclarer leurs revenus ensemble, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu, surtout si les écarts de revenus entre les deux partenaires sont importants. De plus, en cas de donation ou de succession, les droits sont beaucoup plus faibles par rapport à un couple non pacsé, grâce à un abattement fiscal significatif. Cela permet de protéger financièrement son conjoint dans le cadre d’un achat commun.
2. Une meilleure protection en cas de décès
En cas de décès de l’un des partenaires, le Pacs offre la possibilité d’organiser une transmission plus fluide du patrimoine. Bien que le Pacs ne confère pas les mêmes droits que le mariage, il permet tout de même de réduire les droits de succession grâce à des dispositions comme un testament ou une clause de tontine. Cela évite que le partenaire survivant se retrouve sans droit de jouissance sur le bien immobilier.
3. Une solidarité renforcée entre les partenaires
Le Pacs instaure une solidarité matérielle entre les partenaires. Par exemple, si l’un des deux est en difficulté financière, l’autre peut être tenu d’assumer certaines dépenses liées à la vie commune, comme le remboursement du prêt immobilier ou des charges de la résidence principale. Cela offre une certaine sécurité dans le cadre d’un projet d’achat.
4. Une flexibilité dans le choix du régime patrimonial
Par défaut, le Pacs est soumis au régime de la séparation des biens, ce qui signifie que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il finance. Cependant, les couples peuvent opter pour le régime de l’indivision, où le bien immobilier est considéré comme appartenant aux deux partenaires, à parts égales ou en fonction de leur contribution financière. Cette flexibilité permet de s’adapter à chaque situation.
5. Des démarches simplifiées
Contrairement au mariage, le Pacs implique des démarches administratives plus légères et des coûts réduits. De plus, en cas de revente ou de séparation, les conditions de partage du bien sont clairement définies dans le cadre juridique du Pacs, ce qui évite certains conflits.
Comment fonctionne l’achat immobilier sous Pacs ?
Acheter un bien immobilier en étant pacsé peut paraître complexe au premier abord, mais tout repose sur le choix du régime patrimonial et sur une bonne préparation en amont. Voici les éléments essentiels à connaître pour comprendre le fonctionnement d’un achat immobilier sous Pacs.
1. Les régimes patrimoniaux disponibles pour les couples pacsés
Le Pacs offre deux choix principaux de régimes patrimoniaux, chacun avec ses implications juridiques et financières :
- Régime de la séparation des biens (par défaut) :
Chaque partenaire est propriétaire des biens qu’il finance. Si l’un des deux achète seul, il conserve l’intégralité de la propriété, et le partenaire n’a aucun droit dessus, sauf disposition contraire.
Exemple : Si l’un des partenaires paie 70 % du prix et l’autre 30 %, cela peut être mentionné dans l’acte notarié pour refléter ces proportions. - Régime de l’indivision (optionnel) :
Ici, tous les biens achetés pendant le Pacs sont supposés appartenir à parts égales aux deux partenaires, sauf mention contraire dans l’acte de vente. Ce régime est utile si le couple veut partager équitablement la propriété, peu importe la contribution financière de chacun.
2. Le rôle de l’acte notarié
Passer par un notaire est indispensable lors de l’achat d’un bien immobilier. Il rédige l’acte de vente, officialise le choix du régime patrimonial et peut intégrer des clauses spécifiques pour sécuriser la situation des deux partenaires.
Un notaire peut aussi conseiller sur des dispositifs comme la clause de tontine, qui permet à un partenaire de devenir propriétaire exclusif du bien en cas de décès de l’autre.
3. Le financement et la solidarité entre partenaires
Lorsqu’un couple pacsé contracte un prêt immobilier, les deux partenaires sont généralement solidaires du remboursement, même si le bien n’est pas en indivision. Cela signifie que si l’un des deux ne peut plus payer, la banque peut se tourner vers l’autre pour récupérer les mensualités.
Cependant, dans le cadre du régime de la séparation des biens, les partenaires peuvent choisir de financer séparément et d’avoir un prêt propre à chaque personne.
4. L’impact du choix du régime sur les droits de propriété
Le régime patrimonial influence directement la répartition des parts du bien :
- Indivision : Chacun détient une part proportionnelle à sa contribution ou à parts égales, selon ce qui est prévu.
- Séparation des biens : Le bien appartient uniquement à celui qui l’a financé, à moins d’une disposition précisée dans l’acte.
5. Et si le couple se sépare ?
En cas de séparation, les règles varient selon le régime :
- Sous le régime de l’indivision, le bien est partagé en fonction des parts définies dans l’acte notarié.
- Sous le régime de la séparation des biens, chaque partenaire conserve ce qu’il a financé.
Un notaire peut également aider à régler d’éventuels litiges lors du partage ou de la revente du bien.
Quels sont les inconvénients du Pacs pour l’immobilier ?
Même si le Pacs présente de nombreux avantages pour un achat immobilier, il comporte aussi certains inconvénients qu’il est important d’anticiper. Voici les points à surveiller avant de vous engager dans un projet immobilier sous Pacs.
1. Une protection limitée en cas de décès
Contrairement au mariage, le Pacs n’offre pas automatiquement une protection complète au partenaire survivant. Si aucune disposition spécifique n’a été prise (comme un testament ou une clause de tontine), le bien immobilier peut revenir aux héritiers légaux du partenaire décédé, souvent les enfants ou la famille proche.
Pour éviter cela, il est recommandé de rédiger un testament ou de mettre en place des dispositifs comme l’usufruit ou la tontine, mais ces démarches nécessitent des frais supplémentaires.
2. Des complications en cas de séparation
En cas de rupture du Pacs, le partage du bien immobilier peut devenir complexe, notamment sous le régime de l’indivision. Si les partenaires ne s’accordent pas, il peut être nécessaire de vendre le bien pour répartir le produit de la vente, ce qui peut être long et stressant.
Sous le régime de la séparation des biens, ces complications sont moindres, mais le partenaire n’ayant pas contribué financièrement peut se retrouver sans aucun droit sur le bien.
3. Une gestion du financement parfois inégale
Lorsque les deux partenaires contractent un prêt immobilier commun, ils sont solidairement responsables du remboursement, même si l’un des deux cesse de payer. Cela peut poser problème si l’un des partenaires rencontre des difficultés financières. Par ailleurs, les banques peuvent exiger une garantie supplémentaire en cas de déséquilibre dans les revenus du couple.
4. Des droits de succession plus restreints
Bien que le Pacs permette de réduire les droits de succession grâce à des abattements fiscaux, ces avantages restent inférieurs à ceux accordés aux couples mariés. Par exemple, en l’absence de testament ou de donation, le partenaire survivant peut ne rien hériter du bien immobilier si le défunt avait des héritiers directs.
5. Des frais supplémentaires pour sécuriser la situation
Afin de compenser certaines limites du Pacs, il est souvent nécessaire de passer par un notaire pour rédiger des actes complémentaires (testament, clause de tontine, ou aménagement du régime patrimonial). Ces démarches peuvent générer des coûts additionnels qui viennent alourdir l’investissement immobilier.
Peut-on acheter seul en étant pacsé ?
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier seul tout en étant pacsé, mais cette situation comporte des spécificités à connaître pour éviter les mauvaises surprises. Voici ce qu’il faut savoir.
1. Acheter en propriété exclusive
Lorsque l’un des partenaires souhaite acheter un bien seul, cela se fait sous le régime par défaut de la séparation des biens. Cela signifie que le bien appartient exclusivement à la personne qui l’a financé. Le partenaire n’a alors aucun droit de propriété dessus, sauf disposition contraire inscrite dans l’acte notarié.
2. Droits du partenaire non-propriétaire
Le partenaire qui n’a pas contribué à l’achat ou au financement n’a pas automatiquement de droit de jouissance sur le bien. En cas de séparation ou de décès, il pourrait se retrouver sans protection, à moins que des dispositions particulières aient été prises, comme :
- La rédaction d’un testament.
- L’intégration d’une clause d’usufruit ou d’une clause de tontine.
3. Implications pour le financement
Même si l’un des partenaires achète seul, les banques peuvent parfois tenir compte des revenus du couple pour évaluer la capacité d’emprunt. Toutefois, le partenaire non-emprunteur ne sera pas tenu de rembourser le crédit, sauf s’il signe une solidarité d’emprunt, ce qui est peu fréquent dans ce contexte.
4. Conséquences en cas de séparation
Si le bien appartient uniquement à un partenaire, aucune discussion sur le partage de la propriété n’est nécessaire en cas de rupture. Cependant, des litiges peuvent survenir si le partenaire non-propriétaire a participé indirectement à l’achat, par exemple en contribuant au paiement des mensualités ou à l’apport personnel. Dans ce cas, il peut tenter de faire valoir ses droits devant un tribunal, mais cela reste compliqué et incertain.
5. Acheter seul, mais protéger son partenaire
Pour éviter que le partenaire non-propriétaire se retrouve sans protection, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- Clauses notariées : Le notaire peut ajouter une clause précisant un droit d’usage temporaire ou un usufruit.
- Testament : Permet de transmettre tout ou partie du bien au partenaire en cas de décès.
- Clause de tontine : Bien que coûteuse, cette clause offre une protection totale en cas de décès, car elle transfère automatiquement la propriété au survivant.
Quels biens sont protégés par le Pacs ?
Le Pacs peut offrir une certaine protection patrimoniale, mais cela dépend de la nature des biens et des dispositions prises par les partenaires. Voici un point détaillé sur les biens protégés dans le cadre d’un Pacs.
1. Les biens propres à chaque partenaire
Les biens acquis avant la signature du Pacs restent la propriété exclusive de chaque partenaire. Cela inclut :
- Les biens immobiliers.
- Les comptes bancaires individuels.
- Les objets ou investissements réalisés avant l’union.
Ces biens ne sont pas concernés par les engagements financiers ou juridiques pris après le Pacs, sauf en cas de dispositions spécifiques (comme une clause d’indivision).
2. Les biens acquis en indivision
Lorsqu’un bien est acheté conjointement pendant le Pacs, il est placé sous le régime de l’indivision (si ce régime est choisi). Cela signifie que chaque partenaire détient une part du bien, soit à parts égales (par défaut), soit en fonction de leur contribution financière respective, précisée dans l’acte notarié.
Exemple : Si un partenaire finance 70 % de l’achat et l’autre 30 %, ces proportions doivent être mentionnées dans l’acte pour éviter toute confusion en cas de séparation.
3. Les dispositions pour protéger le conjoint survivant
En cas de décès, les biens propres de l’un des partenaires ne reviennent pas automatiquement au survivant. Pour garantir une protection, plusieurs dispositifs peuvent être envisagés :
- Testament : Permet de léguer tout ou partie des biens au partenaire pacsé.
- Usufruit : Confère un droit de jouissance sur le bien au survivant, sans en transférer la pleine propriété.
- Clause de tontine : Permet au survivant de devenir automatiquement propriétaire du bien indivis, mais cela peut engendrer des frais fiscaux élevés.
4. Les limites de la protection du Pacs
Les biens protégés par le Pacs dépendent du régime patrimonial choisi et des démarches effectuées auprès d’un notaire. Cependant, en l’absence de dispositions particulières, le partenaire survivant peut se retrouver désavantagé par rapport aux héritiers légaux. Par ailleurs, certains biens, comme ceux reçus par héritage, restent exclusivement attachés à leur bénéficiaire.
5. Cas particuliers : biens à usage commun
Les biens achetés pour un usage commun, comme les meubles ou les équipements ménagers, ne sont pas automatiquement considérés comme indivis, sauf mention contraire. Il est donc essentiel de clarifier leur statut dans la convention de Pacs ou l’acte notarié.
Comment se pacser avant un achat immobilier ?
Se pacser avant un achat immobilier peut être une démarche judicieuse pour sécuriser son projet. Cependant, cela nécessite de suivre certaines étapes administratives et de bien réfléchir à la gestion du patrimoine commun. Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer cette démarche.
1. Comprendre l’intérêt de se pacser avant d’acheter
Se pacser avant un achat immobilier permet de bénéficier d’avantages fiscaux, de mieux protéger son partenaire en cas de décès ou de séparation, et de clarifier la répartition des parts du bien acheté. C’est une solution souvent plus simple et moins coûteuse que le mariage, tout en offrant un cadre juridique adapté.
2. Les démarches pour se pacser
La procédure de Pacs est relativement simple en France :
- Rédiger une convention de Pacs : Ce document précise les modalités de l’union, notamment le régime patrimonial choisi (séparation des biens ou indivision). La rédaction peut être faite par les partenaires eux-mêmes ou par un notaire pour plus de sécurité juridique.
- Déposer la demande : Les partenaires doivent se rendre au tribunal judiciaire ou chez un notaire pour enregistrer leur Pacs.
- Documents nécessaires:
- Pièce d’identité des deux partenaires.
- Acte de naissance récent.
- Convention de Pacs signée.
3. Choisir le régime patrimonial adapté
Lors de la signature du Pacs, les partenaires doivent opter pour un régime patrimonial :
- Séparation des biens (par défaut) : Chaque partenaire conserve la propriété exclusive des biens qu’il finance.
- Indivision (optionnelle) : Les biens acquis ensemble sont considérés comme détenus à parts égales, sauf mention contraire. Ce régime est recommandé pour un achat immobilier à deux.
4. Consulter un notaire avant l’achat
Faire appel à un notaire est essentiel pour sécuriser un achat immobilier sous Pacs. Il pourra :
- Rédiger la convention de Pacs.
- Conseiller sur les clauses spécifiques à intégrer, comme une clause de tontine ou un usufruit.
- S’assurer que la répartition des parts du bien est clairement indiquée dans l’acte de vente.
5. Points à anticiper avant l’achat
Avant de vous pacser et d’acheter un bien, posez-vous les bonnes questions :
- Quel régime patrimonial correspond le mieux à votre situation ?
- Quels dispositifs mettre en place pour protéger le partenaire survivant ?
- Comment financer l’achat (prêt commun ou individuel) ?
6. Avantages pratiques de se pacser avant l’achat
Se pacser avant d’acheter permet d’éviter certains conflits en cas de séparation ou de décès. Le cadre juridique est clair et sécurisé, notamment grâce à l’intervention d’un notaire qui accompagne le couple dans toutes les démarches.
Quels sont les impacts fiscaux du Pacs sur l’immobilier ?
Le Pacs, en plus de structurer la relation entre les partenaires, apporte des avantages fiscaux non négligeables pour l’achat immobilier. Voici un tour d’horizon des impacts fiscaux à prendre en compte.
1. Une imposition commune avantageuse
Dès la signature du Pacs, les partenaires peuvent opter pour une déclaration commune des revenus. Cela permet :
- De bénéficier d’un quotient familial plus favorable, notamment si les revenus des deux partenaires sont inégaux.
- De réduire l’impôt sur le revenu dans certains cas, en particulier si le couple a des enfants ou si un des partenaires perçoit un revenu faible.
2. Réduction des droits de succession
Le Pacs offre un avantage significatif en matière de succession :
- Les droits de succession entre partenaires pacsés bénéficient d’un abattement fiscal important (à hauteur de 80 724 € en 2024).
- Au-delà de cet abattement, le taux d’imposition est plus avantageux que pour les concubins.
Cependant, ces dispositions restent moins favorables que celles du mariage, où le conjoint survivant est exonéré de droits de succession.
3. Facilités pour les donations
Les partenaires pacsés peuvent réaliser des donations entre eux tout en bénéficiant des mêmes abattements fiscaux que dans le cadre d’une succession. Cela peut être particulièrement utile pour transmettre une partie du bien immobilier ou un apport personnel sans alourdir la charge fiscale.
4. Impacts sur les frais de notaire
Lors de l’achat immobilier, les frais de notaire sont calculés en fonction du prix d’achat et du régime patrimonial choisi :
- Sous le régime de l’indivision, les frais peuvent être légèrement plus élevés, car le notaire devra préciser les parts de chaque partenaire dans l’acte de vente.
- Cependant, ces frais restent identiques à ceux appliqués pour un couple non pacsé.
5. Optimisation des impôts locaux
Les partenaires pacsés résidant dans une résidence commune reçoivent un avis d’imposition unique pour la taxe d’habitation. Cela peut simplifier les démarches administratives et, dans certains cas, réduire le montant global à payer.
6. Attention aux situations d’endettement
En cas de séparation, les partenaires peuvent être solidairement responsables des dettes contractées dans le cadre du Pacs, y compris celles liées à un prêt immobilier. Cette solidarité peut avoir des implications fiscales si l’un des partenaires cesse de payer ses mensualités, car le remboursement incombe au partenaire restant.
Conclusion
Le Pacs est une solution attractive pour les couples souhaitant acheter un bien immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et d’une certaine protection juridique. Cependant, son efficacité repose largement sur le choix du régime patrimonial et sur les dispositions prises en amont, comme la rédaction d’un testament ou l’ajout de clauses spécifiques dans l’acte notarié.
Que vous souhaitiez acheter seul ou à deux, le Pacs vous permet d’adapter votre projet immobilier à vos besoins tout en offrant un cadre juridique clair. Mais attention, certains inconvénients, comme la protection limitée en cas de décès ou les complications lors d’une séparation, méritent une réflexion approfondie.
Avant de vous engager, il est conseillé de consulter un notaire ou un conseiller juridique pour sécuriser vos démarches et maximiser les avantages qu’offre le Pacs dans le cadre de votre achat immobilier.