Privilège de Prêteur de Deniers : Fonctionnement, Coût et Suppression

Acheter une maison, c’est souvent devoir souscrire un prêt immobilier. Et qui dit prêt, dit garantie pour la banque. Avant 2022, il existait une option moins chère que l’hypothèque : le

Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Cette garantie permettait à la banque d’être remboursée en priorité si l’emprunteur ne pouvait plus payer son crédit.

Mais depuis janvier 2022, le PPD a disparu et a été remplacé par une nouvelle sûreté. Quels étaient ses avantages ? Pourquoi a-t-il été supprimé ? Quelles sont les alternatives aujourd’hui ? On vous explique tout.
L'image illustre le concept du Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) en montrant une maison stylisée avec un document marqué "PPD" posé devant, représentant la garantie légale. En arrière-plan, une banque avec une flèche pointant vers la maison symbolise la sécurité financière de ce dispositif. Les couleurs sont sobres et professionnelles pour un rendu clair et moderne.

Le Privilège de Prêteur de Deniers en bref

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) , par définition, était une garantie légale utilisée dans les prêts immobiliers pour protéger la banque en cas de non-remboursement. Il permettait au prêteur d’être remboursé en priorité si le bien immobilier était revendu après une défaillance de paiement. Moins connu que l’hypothèque, le PPD avait l’avantage d’être moins cher, car il évitait la taxe de publicité foncière.

Un dispositif réservé à l’achat immobilier

Le PPD pouvait être utilisé uniquement pour financer l’achat d’un bien immobilier existant :

  • Maisons individuelles, appartements et terrains bâtis.
  • Achat dans l’ancien, mais pas dans le neuf (les achats en VEFAVente en l’État Futur d’Achèvement – n’étaient pas éligibles).
  • Aucun financement de travaux ni d’aménagement n’était possible avec ce privilège.

L’objectif de ce dispositif était simple : garantir la banque sans alourdir les frais de l’emprunteur. Contrairement à une hypothèque classique, aucun enregistrement auprès du service de publicité foncière ne nécessitait une taxe supplémentaire, ce qui réduisait les coûts.

Pourquoi ce privilège était-il intéressant ?

Ce qui faisait la force du Privilège de Prêteur de Deniers, c’était son coût réduit et sa simplicité d’inscription. Il était acté par un notaire au moment de l’achat et prenait effet immédiatement, à la date de la vente.

  • Moins cher qu’une hypothèque grâce à l’exonération de taxe foncière.
  • Priorité en cas de saisie du bien immobilier, ce qui rassurait les banques.
  • Inscription rapide et automatique dans l’acte de vente, sans formalités supplémentaires.

En d’autres termes, c’était une solution efficace et économique pour garantir un prêt immobilier destiné à l’achat d’un logement existant. Mais depuis janvier 2022, ce dispositif a été supprimé et remplacé par une autre garantie : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Comment fonctionnait le PPD ?

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) était une sûreté réelle qui permettait aux banques de garantir le remboursement d’un prêt immobilier. Son fonctionnement reposait sur un principe simple : si l’emprunteur ne pouvait plus honorer ses échéances, le créancier bénéficiait d’un droit de priorité sur la vente du bien financé. Ce dispositif, bien qu’avantageux, était soumis à plusieurs conditions strictes.

Un privilège inscrit dans l’acte notarié

L’inscription du PPD se faisait obligatoirement devant un notaire, au moment de la signature de l’acte de vente et du contrat de prêt. Cette inscription était essentielle pour conférer un droit de priorité au prêteur en cas de revente forcée du bien.

Les principales étapes du fonctionnement du PPD :

  1. Signature de l’acte authentique chez le notaire : Le prêt doit servir uniquement à financer l’acquisition d’un bien immobilier existant.
  2. Inscription du privilège à la conservation des hypothèques : Cet enregistrement garantit que le prêteur a un droit de préférence sur le prix de vente du bien en cas de non-remboursement.
  3. Effet immédiat à la date de l’achat : Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le PPD ne nécessitait pas de formalité supplémentaire ni de taxe de publicité foncière.

Un remboursement prioritaire en cas de saisie

En cas de défaut de paiement, la banque pouvait engager une procédure de saisie et revendre le bien immobilier concerné. Grâce au PPD, elle était prioritaire pour récupérer le capital restant dû, avant les autres créanciers éventuels.

Si le prix de vente du bien était inférieur au montant du prêt, la banque pouvait exiger que l’emprunteur rembourse la somme restante. Le PPD ne protégeait donc pas totalement contre un risque de dette résiduelle en cas de revente forcée.

Les limites du PPD

Même s’il était moins coûteux qu’une hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers avait plusieurs limites :

  • Il ne couvrait que les biens existants et ne pouvait pas être utilisé pour financer une construction neuve ou des travaux.
  • Il ne sécurisait pas l’intégralité du prêt, seulement la somme utilisée pour l’achat du bien.
  • En cas de remboursement anticipé, une mainlevée du PPD pouvait être nécessaire, entraînant des frais supplémentaires.

Avec ces contraintes, certains emprunteurs préféraient se tourner vers des alternatives comme le cautionnement bancaire, qui offrait une plus grande flexibilité et évitait les procédures liées à la saisie immobilière.

Différences entre le PPD et l’hypothèque

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et l’hypothèque conventionnelle sont deux garanties utilisées par les banques pour sécuriser un prêt immobilier. Bien qu’elles aient un objectif commun, elles présentent des différences importantes, notamment en termes de coût, d’application et de formalités.

Une nature juridique différente

Le PPD est un privilège, tandis que l’hypothèque est une sûreté hypothécaire conventionnelle. Cela signifie que le PPD est automatiquement rattaché à l’acte de vente et au prêt immobilier, alors que l’hypothèque doit être formalisée séparément et fait l’objet d’une inscription spécifique.

Autre différence majeure : le PPD ne pouvait être utilisé que pour financer un bien immobilier existant, tandis que l’hypothèque s’applique à tous types de financements, y compris les travaux, les constructions neuves et les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Un coût plus avantageux pour le PPD

L’un des grands avantages du Privilège de Prêteur de Deniers était son coût réduit. Contrairement à l’hypothèque, il était exonéré de la taxe de publicité foncière, ce qui permettait aux emprunteurs d’économiser une somme non négligeable.

CritèresPrivilège de Prêteur de Deniers (PPD)Hypothèque
Coût initialMoins cher (exonération de taxe de publicité foncière)Plus cher (taxe de publicité foncière appliquée)
Type de financement couvertUniquement l’achat d’un bien existantAchat, construction, travaux
Procédure d’inscriptionAutomatique avec l’acte de venteNécessite une inscription distincte
Prise de rangPrioritaire sur les autres créanciersRang défini par la date d’inscription
MainlevéeFrais plus faibles en cas de remboursement anticipéFrais de mainlevée plus élevés

L’inscription et la prise de rang : un avantage clé pour le PPD

Le PPD prenait effet immédiatement à la date de la vente et son inscription au service de publicité foncière lui conférait un droit de priorité sur les autres créanciers. En cas de saisie immobilière, la banque prêteuse pouvait donc récupérer son dû avant les autres dettes éventuelles du propriétaire.

L’hypothèque, quant à elle, prend rang à la date de son inscription, ce qui signifie qu’un créancier inscrit plus tôt peut passer avant la banque en cas de procédure judiciaire.

Pourquoi le PPD a-t-il été supprimé ?

Depuis janvier 2022, le PPD a été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Cette réforme vise à simplifier les garanties immobilières et à éviter la confusion entre le PPD et l’hypothèque conventionnelle.

En pratique, la nouvelle hypothèque légale spéciale fonctionne comme le PPD, avec une inscription automatique et des frais similaires, mais elle est désormais uniformisée avec les autres sûretés immobilières.

Ce changement n’a pas d’impact direct sur le coût pour les emprunteurs, mais il harmonise les pratiques notariales et bancaires pour une meilleure transparence dans les contrats de prêt.

Coût du PPD et frais associés

L’un des grands avantages du Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) était son coût réduit par rapport à une hypothèque classique. Bien que des frais étaient inévitables, cette garantie permettait d’économiser sur certaines taxes et démarches administratives. Voici un tour d’horizon des coûts à prévoir pour ceux qui en bénéficiaient avant sa suppression.

Un coût initial plus faible qu’une hypothèque

L’un des principaux atouts du PPD était son exonération de la taxe de publicité foncière, qui est l’une des dépenses les plus lourdes dans une garantie hypothécaire.

Les principaux frais liés au PPD :

  • Frais de notaire : Ils incluaient l’inscription au service de publicité foncière et la rédaction des actes officiels.
  • Contribution de sécurité immobilière : Un pourcentage appliqué sur le montant du prêt (souvent autour de 0,10 % du capital emprunté).
  • Frais d’inscription en privilège : Une somme modeste qui couvrait l’enregistrement du PPD au service de la publicité foncière.

Les frais en cas de remboursement anticipé

Si un emprunteur souhaitait rembourser son prêt immobilier avant son échéance, une mainlevée du PPD pouvait être nécessaire. Cette démarche administrative permettait de supprimer l’inscription du privilège pour éviter toute contrainte lors de la revente du bien.

Les frais de mainlevée incluaient :

  • Les émoluments du notaire pour établir l’acte de mainlevée.
  • Les frais administratifs liés à la radiation du privilège.

Ces frais étaient moins élevés que ceux d’une mainlevée d’hypothèque, ce qui représentait un avantage financier pour les emprunteurs.

Comparaison avec l’hypothèque

Voici une comparaison des coûts du PPD et de l’hypothèque :

FraisPrivilège de Prêteur de Deniers (PPD)Hypothèque
Taxe de publicité foncièreAucuneOui (0,715 % du montant garanti)
Frais d’inscriptionFaiblesPlus élevés
Mainlevée en cas de remboursement anticipéMoins chèrePlus chère
Honoraires notariésObligatoires mais réduitsObligatoires et plus élevés
Type de bien concernéSeulement les biens existantsTout type de bien

Impact de la suppression du PPD sur le coût des prêts immobiliers

Avec la suppression du Privilège de Prêteur de Deniers en janvier 2022, la nouvelle hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a pris le relais. Heureusement, elle reprend une grande partie des avantages financiers du PPD, notamment l’exonération de la taxe de publicité foncière.

Cependant, pour certains emprunteurs, le cautionnement bancaire est aujourd’hui une alternative intéressante. Il permet d’éviter les démarches administratives liées aux sûretés réelles et offre plus de souplesse en cas de revente anticipée du bien.

Comment obtenait-on un Privilège de Prêteur de Deniers ?

Avant sa suppression en janvier 2022, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) était une garantie accessible uniquement pour les prêts destinés à l’achat d’un bien immobilier existant. Son obtention était automatique si certaines conditions étaient respectées, mais elle nécessitait néanmoins une intervention notariale.

Les conditions pour bénéficier du PPD

Pour qu’un prêt immobilier puisse être sécurisé par un PPD, plusieurs critères devaient être remplis :

  • Le prêt devait financer uniquement l’achat d’un bien existant : Pas de construction neuve ni de travaux.
  • L’acte de vente et l’acte de prêt devaient être authentiques : Ils devaient être rédigés et signés devant un notaire.
  • L’inscription devait être faite immédiatement après la signature : Le notaire était chargé d’enregistrer le privilège auprès du service de publicité foncière.
  • La banque devait accepter cette garantie : Même si elle était couramment utilisée, certaines banques préféraient d’autres garanties comme l’hypothèque ou le cautionnement bancaire.

Les étapes pour obtenir un PPD

L’obtention du Privilège de Prêteur de Deniers se faisait en plusieurs étapes, principalement orchestrées par le notaire au moment de l’achat immobilier.

  1. Signature du compromis de vente : L’acheteur et le vendeur s’accordaient sur les conditions de vente et la nécessité d’un prêt.
  2. Souscription du prêt immobilier : L’emprunteur obtenait son financement auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit.
  3. Rédaction et signature de l’acte de vente chez le notaire : Le notaire mentionnait dans l’acte que le bien était financé par un prêt assorti d’un PPD.
  4. Inscription du privilège au service de publicité foncière : Le privilège était enregistré, assurant ainsi à la banque un droit de priorité en cas de saisie.

Délai et coût de l’inscription

L’inscription du PPD était réalisée dans les jours suivant la signature de l’acte de vente. Contrairement à une hypothèque, cette procédure n’engendrait pas de taxe de publicité foncière, ce qui permettait aux emprunteurs de réduire leurs frais.

Les coûts liés à l’inscription comprenaient uniquement :

  • Les émoluments du notaire, calculés en fonction du montant du prêt.
  • Les frais administratifs liés à l’enregistrement du privilège.

Pourquoi le PPD n’était pas systématiquement utilisé ?

Malgré son coût réduit, le PPD n’était pas toujours le premier choix des emprunteurs et des banques. Certaines raisons expliquaient cette situation :

  • Il ne couvrait que le prix d’achat du bien, excluant les éventuels travaux ou frais annexes.
  • Les banques privilégiaient parfois l’hypothèque pour couvrir l’intégralité du prêt, notamment dans le cadre de financements plus complexes.
  • Le cautionnement bancaire s’est démocratisé, offrant une alternative plus souple et sans contraintes notariales.

Conséquences de la suppression du PPD

Depuis la réforme de janvier 2022, les nouveaux prêts immobiliers ne peuvent plus bénéficier du Privilège de Prêteur de Deniers. Il est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui conserve certains de ses avantages, notamment l’exonération de la taxe de publicité foncière.

Les emprunteurs ont désormais plusieurs alternatives :

  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui fonctionne comme l’ancien PPD.
  • Le cautionnement bancaire, souvent proposé par des organismes comme Crédit Logement.
  • L’hypothèque conventionnelle, plus coûteuse mais couvrant tous types de financements.

Les conditions pour bénéficier du PPD

Avant sa suppression en janvier 2022, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) était soumis à plusieurs conditions strictes. Il ne s’appliquait pas à tous les prêts immobiliers et nécessitait une inscription spécifique au moment de l’achat du bien.

Un privilège réservé à certains types de prêts

Le PPD ne pouvait être utilisé que pour garantir un prêt immobilier destiné à l’achat d’un bien existant. Cela excluait plusieurs types de financements :

❌ Les prêts pour la construction neuve : Le PPD ne pouvait pas couvrir les financements de maisons individuelles en cours de construction.
❌ Les acquisitions en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : L’achat d’un appartement sur plan ne permettait pas de bénéficier du PPD.
Les prêts travaux : Toute somme empruntée pour des rénovations ou des aménagements devait être garantie par une autre sûreté (hypothèque ou cautionnement).

En revanche, il était parfaitement adapté aux achats de maisons anciennes, d’appartements dans l’ancien et de terrains déjà bâtis.

Obligation d’un acte notarié

Pour être valide, le PPD devait impérativement être inscrit dans un acte authentique rédigé par un notaire. Cette inscription garantissait au prêteur un droit de priorité sur le bien immobilier en cas de revente forcée.

Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire s’assurait que :

  • Le prêt était bien destiné uniquement à l’achat du bien concerné.
  • Le montant emprunté correspondait exactement au prix d’achat du bien, sans surplus.
  • Le PPD était enregistré auprès du service de publicité foncière dans les jours suivant la transaction.

Cette étape était essentielle pour officialiser le droit de créance de la banque sur le bien immobilier.

L’inscription du PPD et sa prise de rang

L’un des grands avantages du PPD était sa prise de rang immédiate. Contrairement à une hypothèque conventionnelle, qui prend effet à la date d’inscription, le PPD était valable dès le jour de la vente. Cela assurait au prêteur une priorité sur les autres créanciers en cas de procédure judiciaire.

📌 Exemple concret :
Si un emprunteur avait plusieurs dettes, la banque qui avait accordé le prêt immobilier pouvait récupérer son capital restant dû avant les autres créanciers si le bien devait être vendu sous contrainte.

Durée et fin automatique du PPD

Le PPD était attaché au bien immobilier pendant toute la durée du prêt. Contrairement à une hypothèque, il s’éteignait automatiquement une fois le prêt remboursé, sans nécessiter de formalité particulière.

En revanche, si l’emprunteur souhaitait revendre son bien avant d’avoir fini de rembourser son prêt, il devait lever le privilège en demandant une mainlevée du PPD, ce qui entraînait des frais.

Les risques en cas de non-remboursement

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) protégeait les banques en leur donnant un droit de priorité sur la vente du bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt. Mais pour l’emprunteur, cette garantie impliquait aussi des conséquences importantes en cas de défaillance.

Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ?

Si un emprunteur ne pouvait plus honorer ses mensualités, la banque avait plusieurs recours :

  1. Mise en demeure : Un premier courrier officiel était envoyé pour demander le remboursement des sommes dues.
  2. Déchéance du terme : Si la situation ne s’améliorait pas, la banque pouvait exiger le remboursement immédiat de la totalité du prêt.
  3. Procédure de saisie du bien immobilier : En dernier recours, la banque pouvait saisir le bien pour récupérer son argent.

Grâce au PPD, la banque était prioritaire sur les autres créanciers si le bien était revendu sous contrainte. Elle pouvait donc récupérer le capital restant dû en priorité avant que d’autres dettes ne soient réglées.

Vente forcée et récupération du capital

Lorsque la banque engageait une procédure de saisie, le bien immobilier était vendu aux enchères judiciaires ou via un notaire.

Deux scénarios étaient possibles :

Le bien est vendu à un prix suffisant : La banque récupérait le capital restant dû et, si une somme supplémentaire restait, elle était reversée à l’emprunteur.

Le bien est vendu en dessous du capital restant dû : L’emprunteur restait responsable de la différence et devait encore rembourser la somme manquante.

Le PPD ne protégeait donc pas totalement l’emprunteur, car il garantissait uniquement que la banque soit payée en priorité, mais ne couvrait pas les pertes éventuelles liées à une vente à perte.

Différences avec l’hypothèque en cas de non-remboursement

Le PPD et l’hypothèque donnaient tous deux un droit de saisie à la banque, mais quelques différences existaient :

CritèresPrivilège de Prêteur de Deniers (PPD)Hypothèque
Droit de priorité sur la venteOui, avant les autres créanciersOui, mais rang déterminé par la date d’inscription
Procédure en cas de saisieVente judiciaire ou notariéeVente judiciaire ou notariée
Effet immédiatDès la signature de l’acte de venteÀ la date d’inscription officielle
Protection en cas de perte financièreNonNon

Dans les deux cas, l’emprunteur risquait une vente forcée et une dette résiduelle s’il restait un montant à rembourser après la vente du bien.

Comment éviter la saisie ?

Face à des difficultés de remboursement, plusieurs solutions existaient pour éviter la saisie immobilière :

  • Négocier avec la banque pour obtenir un report d’échéances ou un rééchelonnement du prêt.
  • Faire racheter son crédit par un autre établissement pour alléger les mensualités.
  • Revendre le bien avant d’être en défaut de paiement, afin d’éviter une procédure judiciaire coûteuse.

Conclusion : Que retenir du PPD et de son remplacement ?

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) a longtemps été une garantie efficace pour les banques et un avantage financier pour les emprunteurs, notamment grâce à son coût réduit par rapport à l’hypothèque. Son disparition en janvier 2022 a marqué la fin d’un dispositif apprécié, mais elle n’a pas fondamentalement changé les pratiques du financement immobilier.

PPD vs. Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : un changement en douceur

Depuis la réforme du droit des sûretés, le PPD a été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Dans les faits, cette nouvelle garantie reprend les principaux avantages du PPD, notamment :

  • L’exonération de la taxe de publicité foncière, ce qui permet de conserver des frais réduits.
  • Une inscription automatique dans l’acte de vente, comme c’était le cas avec le PPD.
  • Un droit de priorité pour la banque en cas de revente forcée du bien.

L’objectif de cette réforme était de simplifier les garanties de prêt immobilier et d’uniformiser les pratiques bancaires et notariales.

Quelles alternatives pour les emprunteurs aujourd’hui ?

Avec la suppression du PPD, les emprunteurs ont désormais plusieurs options pour garantir leur prêt immobilier :

✅ L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : Fonctionne de la même manière que l’ancien PPD, avec des frais identiques.
Le cautionnement bancaire : Une solution souvent plus souple, proposée par des organismes comme Crédit Logement, permettant d’éviter les démarches de mainlevée et la saisie immobilière en cas de difficulté financière.
L’hypothèque conventionnelle : Toujours utilisée, mais plus coûteuse en raison de la taxe de publicité foncière.

Le PPD était-il vraiment indispensable ?

Pour les emprunteurs, le PPD permettait de réduire le coût des garanties, mais son champ d’application était limité aux biens existants. Avec la réforme, les nouvelles garanties offrent le même niveau de protection tout en clarifiant les règles.

Les emprunteurs doivent désormais comparer les solutions disponibles et choisir celle qui correspond le mieux à leur projet immobilier.

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